Nevím, jak se s majitelem domluvit

S bývalým přítelem jsme našli byt a podepsali smlouvu na mé jméno. Smlouva je napsána na dva nájemce, na mě a bývalého přítele jako podnájemce. Na nájemce žádný kontakt kromě adresy není a nikdy jsem je neviděla. Pán, který nám být pronajal, jednal v zastoupení, údajně s plnou mocí, kterou jsem nikdy neviděla a ke smlouvě ji nemám, také nemám ani jeho údaje, bylo mi jen sděleno, že je bratrem jednoho z nájemců. Smlouva je napsána na PC, “vytištěná forma” s datem 1. 2. 2019 do 31. 1. 2019 s tím, že propiskou je rok přepsán na rok 2020. Je smlouva vůbec platná? Navíc na další stránce v jiném z bodů je napsáno, že je smlouva sjednána na dobu neurčitou. Tak jak to tedy je? V květnu jsem majiteli psala SMS, že jsme se s přítelem rozešli a že bych chtěla vypsat ze smlouvy k datu 13. 6. s tím, že bývalý přítel chce byt nadále užívat a já že už delší dobu v bytě nebydlím, ale věci si mohu odvézt až 13. června. Od té doby se neozval a komunikoval jen s bývalým přítelem, kde se bavili formou SMS o tom, že jak doplatí nájem za květen, od 1. 6. smlouvu už přepíše na něj, ale k tomu nedošlo. Bývalý přítel opustil byt, nechal tam věci a zmizel, aniž by uhradil nájemné. V bytě byl povolen jeden pes a zrovna v této době tam byli psi dva, jelikož druhý byl od mamky bývalého přítele na hlídání; o tom já jsem ale nevěděla. Dne 2. 6. mi volal majitel bytu, že stojí před bytem a venku má dodávku, že jsou stížnosti, že psi jsou dva a že je bere do útulku a věci mi odveze dodávkou s tím, že mu pak uhradím výdaje s tím spojené. Byla jsem v šoku. Opravdu tam dodávku měl, ale domluvili jsme se nakonec, že si věci vystěhuji do 13. 6. a byt mu předám vyklizený s tím, že chtěl strhnout lino v jednom z pokojů, tapety a pěnové stropy s tím, že si tam chce nechat udělat omítky. Tak jsem mu vyhověla a nechala to strhnout na své náklady s tím, že lino bylo poškozené od psa, ale nebylo nové, bylo už hodně staré a opotřebené, jak je uvedeno i ve smlouvě. Řekla jsem tedy majiteli, ať si kauci 6800 Kč nechá a koupí si lino nové, které by do této místnosti vyšlo kolem 3000 Kč. Za nájem nebylo zaplaceno, tudíž jsem majiteli dala jen částku, kterou jsem měla v tu chvíli při ruce, což bylo 4000 Kč a nájemné činí 7000 Kč. Tak jsme se ústně domluvili, že za strhání tapet, lina a stropů to vychází na 2500 Kč. Plus byla na mé náklady vyměněna fabka v hodnotě 500 Kč, což pokrývá 3000 Kč, tedy zbylou částku za květnový nájem. Majitel mi ale doposud nedal žádný papír o výpovědi, žádný předávací protokol, klíče si nevzal a odmítá se sejít osobně a na cokoli se ho zeptám formou SMS, odpoví jen na to, co se mu hodí. Po dokončení úprav a poslední úmluvy uběhlo mnoho dní a za tu dobu si majitel nevymýšlel hodně věcí. Že chtěl sundat lino, tapety atd., protože byly opotřebované, a tak chtěl sundat i strop s tím, že já mu uhradím omítky (které v bytě před tím nebyly) namísto těch tapet nalepených na betonovém základu. A že mu mám nechat dát do omítek celý byt, že on zaplatí jen materiál, že kdyby pes nepoškodil ten jeden pokoj, nedělal by tam žádné úpravy a že pokud to neudělám, nechá mě hradit nájem až do července. Poté začal vyhrožovat, že jestli to nesplním, bude po mě vymáhat peníze za dvouměsíční výpovědní lhůtu od lhůty doručení dopisu, který nikdo zatím neposlal, a já také dopisní formou žádnou nepodala, jen formou té první sms. Takže byt je vyklízený, neobyvatelný jeden pokoj, nikdo v něm nebydlí, ale výpověď ani odstoupení od smlouvy jsem žádné nedostala, elektřina je tam psaná na mě a majitel normálně vstupuje do bytu, kdykoli se mu zachce, ačkoli ve smlouvě je napsáno, že se musí telefonicky domluvit a jen za mé přítomnosti, dokud mám v bytě osobní věci, a nebo vždy první pondělí v měsíci mezi 18-20 h, ale to také porušil, což dokazují opět SMS, které mi psal, než jsem stihla odvézt nábytek. Nechal v bytě svítit světlo od 13 h odpoledne vždy až do večera a otevřeně okna, dokud sem na byt nepřišla já k večeru, abych odvážela postupně věci. Začal vymýšlet, že tam jsou broučci a že zavolá deratizační firmu a že mě to vyjde draho, na druhou stranu bodejť by tam nelétali, když nechá otevřené okna a svítí mou elektřinou celý den až do večera. Ale na deratizaci to určitě není, jen pár komárů a takových potvůrek. Byt se vytřel a vyklidil 13. 6., jak bylo ujednáno, s tím, že jsme se domluvili, že zaplatím ještě tedy za měsíc červen a tím budeme vyrovnaní. Psala jsem mu, aby si přijel převzat klíče a že podepíšeme rovnou i výpověď z bytu s tím, že on mě vyhodil (respektive vyhodil mě věci), tak jsem podle té naší divné smlouvy měla mít 14 dní na nápravu, a pak až vystěhování a ne ze dne na den, tak ať mi teda napíše odstoupení od smlouvy bez dvouměsíční výpovědní, ale to on mi napsat nechce. Takže teď je být prázdný, majitel v zastoupení vyhrožuje, na sms nereaguje, jak by měl, místo domluvy vždy jen odfrkne. Pro klíče si přijít nechce a výpověď ani odstoupení od smlouvy mi nechce dát, ale na policii ČR mi řekli, že na základě SMS, kterou jsem psala, tak již od dubna nebydlím, tudíž by se dalo brát, že výpovědní lhůta 2 měsíce je do konce června. Je to opravdu tak, nebo jak to mám teď řešit?

Právní vztah mezi nájemce (osobou oprávněnou užívat byt na základě nájemní smlouvy s vlastníkem nemovitosti) a podnájemce, na základě kterého nájemce umožní podnájemci užívat jemu pronajímaný byt, označujeme jako podnájem.

Chápu-li shora podaný dotaz správně, rovněž ve Vašem případě se pravděpodobně jedná o podnájem, když dva společní nájemci přenechali (prostřednictvím svého společného zástupce) byt pouze Vám („podepsali smlouvu na mé jméno“) s tím, že společně s Vámi užíval byt také bývalý přítel. Za toto jste se v uzavřené podnájemní smlouvě zavázala hradit nájemcům „podnájem“.

Uzavřením podnájemní smlouvy vznikne právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Práva a povinnosti nájemce a podnájemce se řídí primárně ujednáními v podnájemní smlouvě. Pokud podnájemní smlouva některé záležitosti neupravuje, použije se podpůrně zákonná úprava. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník žádná pravidla přímo pro podnájem nestanoví, bude nutné užít podpůrně právní úpravu, která je obsahu podnájmu nejbližší (tzv. analogie práva).

V případě, že je byt podnájemci přenecháván za úplatu, nejbližší právní úpravu představuje úprava nájmu bytu. Předmětný podnájemní vztah se tedy vedle smlouvy samotné bude řídit rovněž úpravou nájmu bytu. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že soudní praxí dosud otázku analogie nájmu bytu pro podnájem nikterak neřešila, a není tak zcela jasné, zda se úprava nájmu bytu užije v celé své šíří (zejména stran podnájemce jako slabší stran či výpovědních důvodů, k tomu viz níže). Z tohoto důvodu si Vás tak dovoluji upozornit, že níže podané závěry se mohou v závislosti na budoucí rozhodovací praxi soudů měnit.

V případě podnájmu je právo užívat byt odvozeno toliko od nájemce, nikoliv vlastníka bytu. Mezi podnájemcem a vlastníkem tak nedochází ke vzniku jakéhokoliv přímého právního vztahu. Veškeré povinnosti pronajímatele musí vůči třetí osobě plnit nájemce. A naopak, své povinnosti plní třetí osoba vůči nájemci, nikoli vůči pronajímateli.

Odpověď – 2. část

Co se týče odpovědní na Vaše dotazy k délce trvání smlouvy a skončení podnájmu, úvodem se nabízí otázka, zdali byla vůbec smlouva platně uzavřena a smluvní strany zavazuje. Z podaného dotazu totiž není zcela jasné, zda společný zástupce nájemců, který se Vám neprokázal žádnou plnou mocí, byl vůbec oprávněn za nájemcem v této věci jednat a smlouvu platně uzavřít. V případě, že by k tomuto oprávněn nebyl a nájemci by uzavření podnájemní smlouvy dodatečně neschválili, podnájemní smlouva by nájemce nezavázala s tím, že údajný zmocněnec by byl povinen nahradit škodu, kterou by Vám tímto jednáním způsobil.

Pokud jde o Váš dotaz týkající se doby, na kterou byl podnájem sjednán, uvádím následující. Obecně (v poměrech nájmu) platí, že neujednají-li si strany dobu trvání, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Dle mého soudu lze toto ustanovení zákona užít i v případě nájmu s tím omezením, že podnájem lze zřídit jen na dobu nájmu.

Je otázkou, zda v předmětném případě k ujednání doby podnájmu došlo, když tato sice ujednána je, avšak na jiném místě smlouvy je uvedeno, že podnájem je sjednán na dobu neurčitou. Na první pohled považuji takové ujednání za neurčité (a tedy zdánlivé, tedy hledí se na něj jako by ve smlouvě nebylo a použijí se podpůrně zákona ustanovení), pokud lze z dalšího jednání smluvních stran dovodit úmyslu uzavřít podnájem na dobu určitou, byl podnájem uzavřen na dobu určitou.

Jak jsem uváděl výše, v případě podnájmu přímý vztah mezi podnájemcem a vlastníkem bytu (pronajímatelem) nevzniká. Veškeré své nároky může vlastník bytu uplatňovat toliko vůči nájemci, nikoliv vůči podnájemci. Po dobu trvání (plnoprávného) podnájmu se nemůže domáhat vyklizení podnájemce. Pokud však podnájem vznikl bez souhlasu pronajímatele, nemá vůči němu žádné účinky. Může se však domáhat vyklizení stejně jako proti jinému rušiteli.

Odpověď – 3. část

S ohledem na uvedené tedy konstatuju, že se vůči Vám nemůže přímo vlastník domáhat ničeho. Jedinou osobou, která po Vás může požadovat plnění povinností plynoucích z podnájemní smlouvy, je právě osoba nájemce. Ačkoliv ve svém dotazu uvádíte, že po Vás plnění požaduje pronajímatel (v takovém případě platí shora uvedené), z opatrnosti níže podávám výklad rovněž k situaci, kdy by se plnění domáhal nájemce.

Obsah podnájemního vztahu je primárně sjednán v podnájemní smlouvě. Pokud tedy jde o Váš dotaz týkající se ukončení nájmu, předně si Vám dovoluji doporučit pečlivě prostudovat podnájemní smlouvou, která by pravidla pro ukončení podnájmu mohla stanovovat.

Pokud jde o jakoukoliv zákonnou úpravu, obecně platí, že podnájem (stejně jako kterýkoliv jiný smluvní vztah) lze ukončit dohodou smluvních stran. Vzhledem k tomu, že zákon výslovně pro takovou dohodu nestanoví formu (písemnou či ústní), lze takovou dohodu uzavřít rovněž ústně. Jestliže jste se se zástupcem společných nájemců dohodla na skončení podnájmu k určitému dni, z pohledu práva k tomuto dni podnájem končí. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že v případě nutnosti bude existenci takové dohody prokázat (např. z dalších zpráv nájemců/jejich zástupců), což je u ústních dohod vždy problematické

Další možností skončení podnájmu je jednostrannou výpovědí jedné ze stran. Jestliže je nájem vypovězen jednou ze smluvních stran, pak podnájem končí uplynutím výpovědní doby. Dle zákona lze obecně závazek (tedy i podnájem) vypovědět pouze, ujednají-li si to smluvní stran nebo stanoví-li tak zákon.

Na tomto místě se nabízí otázka, zda lze shora nastíněné přiměřené užití právní úpravy nájmu bytu použít v případě výpovědi úplatného podnájmu bytu. Jedná se o otázku soudní praxí dosud neřešenou, a tak nelze v tomto směru přijmout žádný jednoznačný závěr.

Pokud by soudní praxe dovodila, že užití analogie ve věci výpovědi úplatného podnájmu není možné, bylo by podnájem možné vypovědět pouze z důvodů ujednaných ve smlouvě.

Odpověď – 4. část

Jestliže by však analogické užití právní úpravy výpovědi nájmu bytu možné bylo, pak platilo, že nestanoví-li podnájemní smlouva něco jiného, podnájem na dobu určitou může podnájemce vypovědět pouze v případě, že změní se okolnosti, z nichž strany při vzniku podnájmu zjevně vycházely, do té míry, že po podnájemci nelze rozumně požadovat, aby v podnájmu pokračoval. Takovou změnou okolností může být například rozchod s přítelem, který pomáhal podnájem financovat. Podnájem na dobu neurčitou může podnájemce vypovědět vždy.

Pokud jde o formu výpovědi, pro výpověď nájmu zákon výslovně vyžaduje formu písemnou, jinak je neplatná. Má za to, že pro výpověď podnájmu nutná není, lze ji však doporučit. Výpověď musí být rovněž odůvodněna a musí být doručena druhé smluvní straně. Podnájem pak skončit uplynutím výpovědní doby, který běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

V den, kdy skončí podnájem (ať už dohodou či výpovědí), musí podnájemce odevzdat byt nájemci. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Podnájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit nájemce. Nikdo Vás tak nemůže nutit k vylepšování bytu apod.

Až okamžikem odevzdání bytu může do bytu opět neomezeně vstupovat nájemce. Před tímto okamžikem může nájemce do bytu vstupovat pouze za ujednaných ne zákonem stanovených podmínek, jinak se jednak dopouští porušení smlouvy (neumožňuje totiž nerušené užívání bytu), jednak může spáchat přečin porušování domovní svobody (za předpokladu, že podnájemce v předmětném bytě bydlí).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS