Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Jak řešit dva problémy, které nám vznikly s členkou bytového družstva (nájemnicí bytu). Jako každý rok jsme prováděli revizi společných plynových rozvodů v bytech, které jsou v majetku bytového družstva. V jednom bytě reviznímu technikovi nebyl umožněn vstup k provedení revize. Nájemnice bytu s nikým včetně rodiny nekomunikuje. Dle vyjádření sousedů se chová velice zvláštním způsobem, hlasité výbuchy smíchu, střídající výbuchy agrese. Z bytu vychází velice nepravidelně cca 1 za 14 dnů. Jak máme v tomto případě dále postupovat? Dle vyhl. 85/1978 Sb. jsme povinni provádět revize společných plynových rozvodů, nikde ale není ošetřeno, jak postupovat v případě, že nájemník neumožní vstup do bytu. Letos též probíhala výměna měřičů tepla, v tomtéž bytě nebyl umožněn vstup k provedení výměny měřiče tepla, kterému letos končí životnost. Podařilo se mi s nájemnicí navázat kontakt, ale bohužel mi bylo sděleno, že ji nějaká revize ani měřiče nezajímají, že do bytu nikdo lozit nebude. Poté jsem schytal spoustu nadávek a nakonec paní bouchla dveřmi a přestala komunikovat. Prosím Vás o radu, jak nadále postupovat, jak v případě neumožnění provést revizi plynu, tak v případě neumožnění výměny měřičů tepla. Na konci roku musíme udělat odečty topení, které se provedou u 30 bytů již dálkově, pouze u jednoho, kde nebyla umožněna výměna, není znám stav tepla za rok 2019 a není ani možné provádět měření spotřebovaného tepla.
Právní úprava bytového družstva je obsažena v zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), přičemž na nájem družstevního bytu se převážně použije právní úprava týkající se nájmu obsažená v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Jelikož neznám přesný obsah stanov Vašeho bytového družstva a nájemní smlouvy uzavřené s problémovou nájemnicí, budu ve své odpovědi vycházet právě ze shora uvedených právních předpisů, přičemž současně předpokládám, že nájemnice je také členkou bytového družstva.
Nejdříve doporučuji se podívat do stanov Vašeho bytového družstva, zda v nich není obsažena povinnost členů bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu, umožnit vstup do družstevního bytu za účelem revize či údržby věcí ve vlastnictví bytového družstva (např. plynové rozvody a měřiče tepla) a případné sankce za porušení této povinnosti. Pokud ve stanovách je tato povinnost upravena alespoň obecně a problémová nájemnice tuto povinnost opakovaně porušuje, může být podle ZOK z bytového družstva vyloučena.
Nicméně k prokázání opakovaného porušování shora uvedené povinnosti doporučuji nájemnici písemně vyzvat k umožnění vstupu do družstevního bytu a poučit jí o následcích porušení její povinnosti jakožto i o povinnosti k náhradě škody vzniklé bytovému družstvu, která porušením povinnosti umožnit vstup do družstevního bytu může bytovému družstvu vzniknout.
Pokud shora uvedené ve stanovách upraveno není, je potřeba se podívat do předmětné nájemní smlouvy, zda shora uvedené povinnosti neupravuje, včetně sankcí za jejich porušení. Pokud ani nájemní smlouva tyto povinnosti neupravuje, lze vycházet z OZ, ve kterém je uvedeno, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci (bytu), jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci.
Pokud tuto povinnost nájemnice porušuje, lze to pravděpodobně považovat za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, přičemž to může být opět důvodem podle ZOK pro vyloučení nájemnice jakožto člena bytového družstva z tohoto družstva. Opět doporučuji nájemnici písemně vyzvat k umožnění vstupu do družstevního bytu včetně všech poučení.
Závěrem dodávám, že vznikne-li Vašemu bytovému družstvu škoda způsobená porušením shora uvedených povinností nájemnicí vyplývajících buďto ze stanov, popř. z nájemní smlouvy či OZ, může bytové družstvo požadovat po nájemnici náhradu této škody.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
