Nesrovnalosti s vyúčtováním

Přišlo nám vyúčtování za rok 2021, kde je vysoký nedoplatek za teplou vodu. Při kontrole starších vyúčtování (od roku 2018, kdy jsme se nastěhovali) jsme zjistili, že spotřeba teplé vody dle vyúčtování byla neúměrně nízká. Taky jsme zjistili, že nesedí číslo vodoměru z vyúčtování s vodoměrem umístěným v bytě. To, že číslo nesedí, jsme řešili s danou společností, která se k tomu vyjádřila ve smyslu “máte vodoměr číslo 20127081889, starý, který nebyl vyměněn za ten, který máte uveden. Tento vodoměr není dálkový a odečet byl proveden manuálně. Spotřeba sedí a vodoměr načítá”. Nyní od nás požadují zaplacení spotřeby za dobu, co zde bydlíme. Chci se zeptat, jestli musíme uhradit celou sumu zpětně, a jestli můžou požadovat zaplacení nedoplatku, i když je nesrovnalost v číslech vodoměrů. 

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že neznám všechna specifika Vaší situace, zejména nemám k dispozici úplné znění nájemní smlouvy či protokol o odevzdání bytu, ve své odpovědi tak budu vycházet toliko z obecné právní úpravy, kterou nalezneme zejména v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a v zák. č. 67/2013 Sb., o službách. Druhý v pořadí stanoví pravidla jak pro rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytu, tak i pro vyúčtování skutečných nákladů na tyto služby.

Ve svém dotazu uvádíte, že máte námitky ke způsobu, jakým pronajímatel provedl vyúčtování nákladů na teplou vodu, a to zejména s ohledem na to, že je poskytovatel má evidováno jiné číslo vodoměru, než je číslo vodoměru ve Vašem bytě.

Obecně je pronajímatel oprávněn požadovat za poskytování služeb po nájemci placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu v ujednané výši s tím, že nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období musí nájemci doručit vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby.

Z ust. § 8 zákona o službách vyplývá, že „na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“ Zároveň pak nájemce může pronajímateli předložit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování.

Pronajímatel má povinnost se s uplatněnými námitkami vypořádat a do 30 dnů od jejich doručení je vyřídit; zákon přitom blíže nestanoví, jakým způsobem (a jakými prostředky) májí být námitky vypořádány.

Odpověď – 2. část

Účelem vyřízení námitek je prokázat správnost vyúčtování a (v souvislosti s tím) oprávněnost práva na uhrazení nedoplatků. K tomuto upozorňuji, že jsou-li v souvislosti s vypořádáním námitek ze strany pronajímatele vynaloženy náklady na přezkoušení měřidla (dle veřejnoprávních předpisů může o přezkoušení měřidla požádat toliko pronajímatel jako vlastník nemovitosti) a ukáže se, že měřidlo nebylo vadné, mám za to, že se jedná o tzv. účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním pohledávky, které by měl pronajímateli nájemce nahradit. V případě, že by se měřidlo ukázalo jako vadné, náklady na jeho přezkoušení by nesl pronajímatel.

Současně platí, že pronajímatel musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi. Zejména musí pronajímatel ve vyúčtování uvést celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby byl zřejmý finanční rozdíl mezi přijatými zálohami a skutečnou výši pronajímatelem vynaložených nákladů na zajištění a poskytnutí služeb.

Jestliže vyúčtování tyto náležitost neobsahuje, nejedná se řádně provedené vyúčtování, které způsobuje splatnost přeplatku či nedoplatků z něj vyplývajících, a smluvní strany nejsou povinny finančně se vypořádat. Pronajímatel je pak povinen dodat vyúčtování řádné.

V tuto chvíli tedy bude nezbytné zjistit, zda je či není vodoměr vadný a dále zda poskytovatel teplé vody vycházel při výpočtu skutečné spotřeby ze správného vodoměru. Následně bude možné posoudit, zda bylo vyúčtování správné a zda máte povinnost uhradit uvedený nedoplatek.

Bohužel z Vašeho dotazu nelze určit, jakým způsobem, resp. na základě jakého titulu po Vás poskytovatel požaduje uhradit náklady zpětně od roku 2018, nicméně nad rámec shora uvedeného upozorňuji na možné promlčení nároku poskytovatele za roku 2018.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS