Neoprávněné zvýšení nájemného?

Dne 5. srpna 2015 jsem uzavřel nájemní smlouvu na dobu určitou. Poté mě pronajímatelé písemně nevyzvali k opuštění bytu a ani k uzavření nové nájemní smlouvy. Potom dům, ve kterém je byt, jenž si pronajímám, byl převeden na nové plátce hypotéky na dům (nové pronajímatele). Pak jsem uzavřel novou nájemní smlouvu s novými pronajímateli. Tito pronajímatelé mi hned “neoprávněně” zvedli nájem o 1000 Kč, přestože jsem na adrese byl pouze roky, jeden měsíc a 20 dní a v původní smlouvě není ani zmínka o zvyšování nájemného. Dále mi pronajímatelé zvýšení nájemného začali účtovat okamžitě od října 2017 a ne od prosince 2017, jak ukládá ust. § 2249 odst. 1-3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Podle mého názoru mi pronajímatelé mohli zvýšit nájemné podle občanského zákoníku až od 5. 8. 2018 po uplynutí prvních třech let pobytu na adrese, a ne od 1. 10. 2017, jak učinili. Vznikla mi tak škoda 10 000 Kč za 10 měsíců. Dále 2000 Kč za naúčtování zvýšení nájemného o 1000 Kč hned od prvního dne při uzavření nájemní smlouvy s novými pronajímateli, vznikla mi tak škoda celkem 10 000 Kč. Pronajímatelé nedodrželi lhůtu třetího měsíce pro zvýšení nájemného a začali mě účtovat zvýšení okamžitě od 1. 10. 2017. Můžete mi prosím sdělit, jestli se dá tato vzniklá škoda (celkem 10 000 Kč) vymáhat po pronajímatelích soudní cestou, i po tom, co jsem pronajímatelům podepsal nájemní smlouvu, nevěda, že se jedná o podvod ze strany pronajímatele? Jaká je šance na vrácení mých peněz, v současném právním systému?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho případu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace související v této věci s platnou právní úpravou.

V rámci Vámi vylíčeného skutkového stavu jsem určil několik důležitých skutečností, které zdůvodňují důvodnost a přípustnost zvýšení nájemného.

V první řadě je nutné vymezit, zdali došlo ke zvýšení nového nájemného dodatkem k nájemní smlouvě, či k uzavření nové nájemní smlouvy. Vzhledem k Vašemu způsobu vylíčení situace se domnívám, že jste vždy podepsal nové nájemní smlouvy, v rámci kterých jste však již podepsal nájemné v nově vyměřené výši. Svým podpisem těchto nájemních smluv jste vyjádřil svůj souhlas s novou výší nájemného. V tomto případě se jedná o smluvní vyjádření souhlasu projeveného podpisem, a jakékoliv vymáhání domněle vzniklé škody je v tomto případě velmi obtížné.

V případě, že došlo ke zvýšení nájmu dodatkem k nájemní smlouvě, musel jste tento dodatek souhlasně podepsat Vy a Váš pronajímatel, čímž opět došlo k souhlasnému projevu vůle, kterým jste vyjádřil souhlas s novou výší nájemného.

V případě, že došlo k návrhu zvýšení nájemného jednostranně, mohl jste se proti tomuto v rámci řádných lhůt bránit vyjádřením nesouhlasu a návrhem na soudní určení výše nájmu.

Ustanovení o zvýšení nájmu o více než dvacet procent z částky původního nájemného nelze v tomto případě užít, vzhledem k faktu, že toto ustanovení se zabývá zvýšení nájemného o více než dvacet procent za uplynulých dvanáct měsíců od doby, kdy došlo k jeho poslednímu zvýšení, což v tomto případě není splněno. Zvýšení nájemného o tisíc korun v případě, kde původním nájmem je nájemné deset tisíc korun, je zvýšení za uplynulých dvanáct měsíců pouze o deset procent, tudíž je tato změna a úprava vzájemných práv a povinností v souladu s právním řádem a případné vymáhání škod, které Vám měly vzniknout, budou s nejvyšší pravděpodobností bezvýsledné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS