Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Do roku 2015 jsme dostávali předpis měsíčních plateb vždy s termínem od 1. 7. na uvedený rok, a ne současně s vyúčtováním za předešlé účetní období s termínem od 1. 1. daného roku, tak jak stanovuje zákon. V těchto předpisech byl rozpis plateb za elektřinu, výtah, vodu, TUV, teplo, STA a dále pak platby na chod BD, a to do fondu oprav, splátka úvěru, činnost BD, daň budovy a pojištění budovy. Na rok 2016 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. V roce 2017 jsem dostal předpis měsíční platby dne 26. 6. 2017 na uvedený rok, kde nebyly ovšem rozepsány platby na chod BD, ale pouze uvedena finanční částka pod názvem Nájem, bez specifikace zahrnujících plateb v tomto odkazu. Na rok 2018 a rok 2019 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. Vyúčtování ročních plateb jsem dostal vždy se zpožděním. Informace o nakládání se zálohovými platbami na chod BD, tedy fond oprav, činnost BD a stav úvěrů nám nebylo nikdy představenstvem BD sděleno ani ve formě zprávy o hospodaření BD na členské schůzi, ač o to byl předseda BD ze strany přítomných členů na schůzi každý rok požádán. Je tedy takový postup ze strany představenstva BD správný, když neinformuje členy o nakládání s finančními prostředky, které zaplatili na chod BD? Mohu přestat platit měsíční platby, když jsem neobdržel předpis těchto plateb? BD je stále posílám z nastaveného účtu SIPO.
Člen bytového družstva je vůči družstvu samotnému v zásadě ve dvojím postavení a vůči družstvu má práva a povinnosti dvojího typu. Všichni členové družstva mají práva a povinnosti vůči bytovému družstvu spojené s členstvím v družstvu. Členové bytového družstva, kteří jsou zároveň nájemci družstevního bytu (což však nemusí být případ všech členů družstva), mají nadto ještě práva a povinnosti vyplývající jim z nájmu družstevního bytu.
Členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, jsou zejména povinni hradit nájemné za užívání družstevního bytu. Výše nájemného však musí odpovídat pouze účelně vynaloženým nákladům bytového družstva vzniklým při správě družstevního bytu a domu, ve kterém se nachází, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce bytového domu a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Tyto prostředky představují jeden z hlavních finančních zdrojů na chod bytového družstva a správy družstevního bytového domu.
Členové mohou hospodaření družstva kontrolovat především prostřednictvím kontrolní komise, která je kontrolním orgánem bytového družstva. Dle zákona o obchodních korporacích spadá do působnosti kontrolní komise mj. též kontrola hospodaření družstva, přičemž v rámci této působnosti může kontrolní komise požadovat jakékoliv informace a doklady týkající se hospodaření družstva. Dále pak kontrolní komise pravidelně (alespoň jednou ročně) podává písemné stanovisko k účetní závěrce družstva a hospodaření družstva v předcházejícím účetním období, které by mělo být členům družstva k dispozici.
Odpověď – 2. část
Vedle nájemného jsou členové družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, povinni hradit náklady na plnění spojené s užíváním bytu (tzv. služby), které družstvo nájemcům na základě své zákonné povinnosti poskytuje. Mezi takové služby patří právě dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu apod.
Nejčastěji jsou tyto náklady hrazeny formou měsíčních záloh, které nájemce hradí družstvu společně s nájemným. Vzhledem k tomu, že výše záloh neodpovídá skutečné výši nákladů na zajištění těchto služeb, dle zákona č. 67/2013 Sb. (zákon o službách) musí družstvo tyto náklady nájemci řádně vyúčtovat.
Dle zákona o službách je bytové družstvo (jako pronajímatel) povinno vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby alespoň jednou za zúčtovací období s tím, že toto vyúčtování musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Následně se pak bytové družstvo a nájemce vzájemně finančně vypořádají (uhradí si přeplatky či nedoplatky vyplývající z vyúčtování), a to ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.
Zákon o službách stanoví, že vyúčtování, které může být např. nazváno jako „měsíční platební výměr“, musí splňovat určité zákonné náležitosti. Zejména musí bytové družstvo ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Neobsahuje-li vyúčtování požadované náležitosti, nemůže dle ustálené rozhodovací praxe způsobit splatnost přeplatků či nedoplatků vyplývajících z vyúčtování.
Odpověď – 3. část
Pokud bytové družstvo nesplní shora uvedenou povinnost provést a následně doručit řádné vyúčtování nájemci, podle zákona o službách musí uhradit nájemci pokutu za tzv. prodlení s nepeněžitým plněním. K uhrazení pokuty není bytové družstvo povinno, pokud by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty stanoví (předem) bytové družstvo, konkrétně členská schůze svým usnesení, resp. je výše pokuty uvedena ve stanovách družstva, s tím, že nesmí přesahovat částku 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Nestanoví-li družstvo výši této pokuty, činí výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení.
Co se týče shora podaného dotazu, zda je možné, aby nájemce přestal hradit měsíční zálohy, příp. další platby z toho důvodu, že mu bytové družstvo nedodává vyúčtování za předchozí zúčtovací období, uvádím, že takto člen družstva – nájemce postupovat bez dalšího nemůže. Jak uvádím výše, důsledkem porušení povinnosti vyhotovit a doručit nájemci vyúčtování je vznik sekundární povinnosti uhradit pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, nikoliv zánik povinnost nájemce hradit zálohy a nájemné.
Zároveň však může nájemce provést jednostranné započtení své pohledávky z titulu dlužné pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním vůči pohledávce bytového družstva z titulu nájemného a záloh na služby. K jednostrannému započtení pohledávky může dojít pouze v případě, že mají obě strany vůči sobě splatnou pohledávku stejného druhu (např. peněžitou pohledávku), a to na základě prohlášení nájemce o zápočtu s tím, že toto prohlášení musí být prokazatelně doručeno druhé straně (z tohoto důvodu se doporučuje písemná forma).
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
