Nájemní smlouva prodlužovaná po měsíci?

Po smrti matky, která měla nájemní smlouvu na dobu neurčitou a s kterou jsem žil ve společné domácnosti, na mne přešla smlouva na dobu určitou dvou let. Od majitelů domů jsem se dozvěděl, že poté dávají pouze nájemní smlouvu na dobu jednoho měsíce, kterou opakují. Mají prý potvrzeno, že to neodporuje zákonu. Dle mého názoru tak krátí nájemníky na právech a obcházejí zákoník. Kupříkladu o dohodě o zvýšení nájmu a i jiných ustanoveních. Také tím vytvářejí na nájemníky nepřiměřený nátlak. Nájemník de facto musí souhlasit se vším, co navrhnou, jelikož v opačném případě mu mohou okamžitě ukončit nájem. Také to tak dělají. Zvedají nájem za metr pomalu na úroveň Prahy, a tak nepřímo nutí nájemníky, kteří v domě bydlí desítky let, žádat o příspěvek na bydlení. Tak vlastně okrádají stát a zároveň vydírají své nájemníky. Já jsem první, kdo jim dohodu odmítl. Bohužel po uplynutí dvou let také spadnu do této pasti. Samozřejmě se mohu odstěhovat, ale bydlím zde 40 let. Jsem sám a nemocný. Je možné se proti tomuto nějak bránit? Nebo kam se obrátit, kde by mohli iniciovat změnu OZ?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

OZ v ust. § 2235 odst. 1 stanoví, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění jeho bytových potřeb a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva dle speciální úpravy nájmu bytu obsažené v pododdíle 2 OZ.

Dle OZ lze nájem sjednat buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. OZ v případě obecného nájmu ani v případě nájmu bytu nestanovuje minimální dobu, na kterou je možné nájem sjednat. Pronajímatelé tak využívají toho, že není nijak upravena minimální doba nájmu a sjednáváním krátkodobých nájmů se snaží obejít kogentní úpravu výpovědi. K tomuto nutno uvést, že z judikatury vyplývá, že určujícím obdobím, obdobně dle čl. 24 odst. 1 nařízení Brusel I. bis, je období 6 měsíců. Vždy je však třeba přihlédnout ke všem okolnostem daného případu. Jako možné řešení dané situace se nabízí následující. Byla-li by doba nájmu v délce např. jednoho měsíce, jako ve Vašem případě, ujednána pouze s cílem zkrátit práva nájemce, tedy obejít úpravu výpovědi, pak by se k tomuto ujednání nepřihlíželo (dle § 2235 odst. 1 OZ).

Odpověď – 2. část

To by znamenalo, že se uplatní nevyvratitelná domněnka, dle níž byl nájem uzavřen na dobu neurčitou (dle § 2204 odst. 1 OZ). Problém však spočívá v tom, že pokud právní úprava výslovně nezapovídá u nájmu bytu sjednání krátké nájemní doby, bude obtížně prokazatelné, že cílem takového ujednání bylo pouze zkrácení práv nájemce.

Současně bude potřeba posoudit, zda se ve Vašem případě vůbec jedná o nájem bytu ve smyslu OZ, popř. zda by nebylo možné aplikovat ustanovení OZ upravující ubytování § 2326 a násl. OZ.

Na základě shora uvedené doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc, která by po zohlednění všech relevantních skutečností komplexně posoudila Váš případ. Jedním z možných řešení se poté nabízí obrátit se na příslušný soud za účelem posouzení Vámi popisované situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS