Nájemní smlouva bez možnosti výpovědní lhůty

V červnu letošního roku jsem uzavřela s pronajímatelem podnájemní smlouvu na rok bez možnosti výpovědní lhůty. Přesná formulace zní: “Nájem zanikne písemnou dohodou mezi pronajímateli a nájemcem, odstoupením od této smlouvy podle odstavce 2 tohoto článku, nejpozději však uplynutím doby nájmu. Strany nesjednaly možnost výpovědi.” Chtěla jsem se zeptat, jestli je kvůli této formulaci jakékoli dřívější ukončení pronájmu nemožné, jelikož jsem jako mnoho jiných pracovníků v kultuře přišla o práci a pronajímatel se mnou odmítá jakkoli o výpovědi z nájmu komunikovat s argumentem, že jsme se dohodli na pronájmu na rok, a jestli nebudu mít na nájem, mohu si vzniklý dluh na nájemném zapsat do rejstříku a postupně jej splácet. Navrhla jsem ukončení smlouvy po posledním lednu tak, aby bylo možné najít nového nájemníka a zároveň abych měla jistotu, že z našetřených finančních prostředků pohledávky zaplatím, ale tímto přístupem jsem byla paralyzována, a ráda bych zjistila, jestli mám ještě jinou možnost, nebo je to opravdu tak bezvýchodná situace, jak tvrdí pan pronajímatel.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Ze znění Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda jste skutečně uzavřela podnájemní smlouvu anebo se jedná toliko o záměnu slov a máte uzavřenu nájemní smlouvu. Proto ve své odpovědi uvedu možnost výpovědi u obou smluvních typů.

Nejprve zmíním nájemní smlouvu, kterou uzavírá vlastník bytu v postavení pronajímatele s nájemcem. Jedná se tedy o běžný nájem bytu, kdy úprava tohoto smluvního typu je obsažena v ustanovení § 2235an OZ.

Je-li nájemní smlouva k bytu uzavřena na dobu určitou, je možné ji vypovědět buď i) bez výpovědní doby, pokud se byt stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným; ii) bez výpovědní doby, pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem; iii) bez výpovědní doby, pokud pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě; iv) v tříměsíční výpovědní době, změní-li se okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy o nájmu bytu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Kromě výše uvedených, může nájemní smlouva obsahovat i další důvody, které mohou svědčit nájemci. Nicméně pokud je tomu naopak, tedy že nájemní smlouva naopak obsahuje vyloučení výše uvedených důvodů, nebude se k takovému ustanovení nájemní smlouvy přihlížet.

Druhým zmiňovaným smluvním typem je smlouva podnájemní. V takovém případě uzavře nájemce bytu, tedy nikoli vlastník, smlouvu se třetí osobou, na jejímž základě této třetí osobě umožní užívání daného bytu. S ohledem na to, zda daný nájemce v bytě sám bydlí pak rozlišujeme, zda potřebuje k uzavření takové smlouvy souhlas pronajímatele, tedy vlastníka bytu, či nikoli.

Odpověď – 2. část

Podnájemní smlouva je v občanském zákoníku upravena pouze stroze v ustanovení § 2274 až 2278 OZ. Záleží tedy na smluvních stranách, co si v podnájemní smlouvě sjednání, a je tedy možné i mnoho práv podnájemce omezit či vyloučit, jelikož to zákon nezakazuje.

Pokud tedy budu vycházet ze závěru, že jste uzavřela nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou, je neplatné ustanovení, které vylučuje možnost výpovědi před uplynutím sjednané doby. Též pokud se na Vaší straně změnily okolnosti, z nichž jste při uzavření dané nájemní smlouvy vycházela, do té míry, že po Vás nelze rozumně požadovat setrvání v uzavřeném závazku, je možné pronajímateli podat výpověď. V takovém případě budete mít tříměsíční výpovědní dobu, která počne běžet první den měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď pronajímateli doručena. Pro vyloučení možných budoucích sporů Vám též mohu jedině doporučit podat zmíněnou výpověď písemně a uvést v ní výpovědní důvod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS