Může člen SVJ platit do fondu oprav jinou částku než ostatní?

Je možné, aby jeden člen SVJ platil do fondu oprav jinou částku než ostatní vlastníci? Jde o to, že bychom si chtěli pronajmout malou část chodby (společné prostory domu). Aby nemuseli všichni vlastníci SVJ kvůli této částce, kterou do fondu zaplatíme, podávat každý rok daňové přiznání, napadlo nás, že bychom všem adekvátně ponížili příspěvky do fondu oprav. Nebo je to v rozporu se zákonem? Případně je jiná cesta, jak bychom mohli platit za pronájem bez nutnosti, aby všichni podávali daňová přiznání?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí stanov Vašeho společenství vlastníků jednotek budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Za účelem přenechání výlučného užívání některé z částí společných prostor Vašeho společenství vlastníku jednotek není třeba uzavírat smlouvu o nájmu těchto prostor s ostatními spoluvlastníky. K výlučnému využívání části společných prostor jedním ze spoluvlastníků postačí změna prohlášení vlastníka, kde bude vymezen prostor výlučného užívání a prostor společných částí.

V tomto ohledu bude zapotřebí podepsat dohodu o změně prohlášení vlastníka všemi dotčenými vlastníky jednotek, v daném případě dle mého názoru tedy všemi vlastníky bytových jednotek. Pokud by byl okruh dotčených vlastníků užší, tj. těch, kteří podepisují dohodu o změně prohlášení, pak je dle OZ vyžadováno pro účinnost takové dohody, aby s ní v písemné formě souhlasili vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů, pokud je tak určeno v prohlášení.

Poté, co bude přijata změna prohlášení vlastníka, je nezbytné ji založit do sbírky listin dle ustanovení § 34 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

V návaznosti na výše uvedené bude třeba v rámci shromáždění spoluvlastníků přijmout změny stanov, které budou určovat způsob výpočtu příspěvku na správu domu a pozemku, a to nejen s ohledem na velikost podílu na společných prostor, ale i s ohledem na výlučné užívání těchto prostor.

Při úpravě stanov již vzniklého společenství vlastníků, pak bude o jejich změně hlasovat shromáždění. Pokud Vaše stanovy neobsahují odchylnou úpravu, použijí se na hlasování o změně stanov ustanovení občanského zákoníku. Dle této úpravy se obecně rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý z vlastníků má počet hlasů, který odpovídá velikosti jejich vlastnických podílů na společných částech domu.

Konkrétní výši příspěvků každému vlastníku potom stanoví na základě klíče pro výpočet, který je obsažený ve stanovách, buď shromáždění vlastníků, výbor, nebo například správcovská společnost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS