Koronavirová opatření a shromáždění SVJ

Z důvodu koronavirové krize se nemohlo konat shromáždění našeho společenství vlastníků (pravidelně vždy v dubnu). Proto jsme konání přesunuli na listopad 2020. Protože z téhož důvodu se s největší pravděpodobností nebude moci konat opět (nemožnost dodržení doporučených rozestupů, většina vlastníků v důchodovém věku, a tudíž v ohrožené skupině), můžete nám poradit, jak moc velký problém bude, že nemáme schválenu účetní závěrku 2019 a do konce roku 2020 ji nejspíš schválit nedokážeme?

V odpovědi na Váš dotaz budu vycházet zejména ze zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie korovanviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního (dále jen „Lex covid“), potažmo též ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Obecně platí, že společenství vlastníků je povinno svolávat shromáždění ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za účetní období.

Je zřejmé, že v důsledku probíhající pandemie této povinnosti nebude moci mnoho společenství vlastníků dostát, nicméně zákonodárce na tyto případy pamatoval a přijal z toho důvodu zmíněný Lex covid. Tento zákon nabyl účinnosti 24. 4. 2020, avšak aplikovat ho lze za níže uvedených podmínek pouze do 31. 12. 2020.

Dle ustanovení § 19 Lex covid může shromáždění společenství vlastníků rozhodovat i mimo své řádné zasedání i přesto, že tuto možnost, tedy úpravu hlasování per rollam, nepřipouští stanovy. Zmíněné ustanovení tedy umožňuje, aby shromáždění společenství vlastníků rozhodovalo mimo své zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků.

Určitý problém však může nastat v případech těch společenství vlastníků, které sice možnost rozhodování per rollam ve svých stanovách zakotvenu mají, nicméně zároveň mají ve stanovách určitou limitaci týkající se usnesení, které lze takto přijmout. Na tyto případy bohužel Lex covid nepamatuje, a nastává zde situace, kdy možnost rozhodování per rollam pro jiná než stanovami určená usnesení nelze použít.

Pokud však stanovy společenství vlastníků rozhodování per rollam neupravují, je možné takový způsob rozhodování využít, nastane-li některá z těchto situací. Zaprvé, že bude aktuálně trvat některé z mimořádných opatření vymezených v ustanovení § 1 odst. 2 Lex covid. Mezi tato mimořádná opatření řadí Lex covid zaprvé krizové opatření přijaté vládou České republiky dle ustanovení § 2 písm. c) zákona č. 240/2000 Sb., krizový zákon, tedy opatření určené k řešení krizové situace a odstranění jejích následků, včetně opatření, jimiž se zasahuje do práv a povinností osob.

Odpověď – 2. část

Zadruhé, mimořádná opatření vydaná Ministerstvem zdravotnictví anebo krajskou hygienickou stanicí na základě vybraných ustanovení zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví. Mezi tato vybraná ustanovení patří mimo jiné ustanovení § 69 odst. 1 písm. b) zákona č. 258/2000 Sb., dle kterého může buď Ministerstvo zdravotnictví nebo krajská hygienická stanice vydat mimořádné opatření zakazující nebo omezující styk fyzických osob.

Pokud tedy v době plánovaného konání Vašeho shromáždění bude platit některé z výše uvedených mimořádných opatření, a shromáždění tak nebude možné konat, lze uplatnit ustanovení § 19 Lex covid. Zároveň však platí, že je nutné respektovat zákonnou úpravu obsaženou v ustanovení § 1211an OZ. To vše za předpokladu, že stanovy daného společenství vlastníků neobsahují podrobnější úpravu takového rozhodování.

Dle zákonné úpravy je tedy nutné svolat shromáždění, které však nebude usnášeníschopné. V takovém případě pak osoba oprávněná svolat shromáždění navrhne v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o stejných záležitostech, které byly plánovány na řádné shromáždění, mimo zasedání.

Samotné rozhodování pak probíhá tak, že osoba oprávněná svolat shromáždění zašle všem vlastníkům jednotek návrh rozhodnutí. Návrh rozhodnutí musí obsahovat též podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Zákon stanovuje patnáctidenní lhůtu, nicméně stanovy mohou obsahovat lhůtu odlišnou.

Následně statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek výsledek hlasování v písemné formě, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí i obsah celého usnesení.

Vzhledem k aktuální situaci a účinné právní úpravě, lze takovéto hlasování provést i prostřednictvím mailu. Nicméně je nutno pamatovat na výjimku z tohoto pravidla týkající se případů, kdy přijetí rozhodnutí shromáždění musí být osvědčeno veřejnou listinou. V takovém případě by musí mít jednak návrh formu veřejné listiny, a též podpis vlastníka jednotky na jeho vyjádření musí být úředně ověřen.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS