Kdo má povinnost hradit drobné opravy v pronajatém bytě?

Mohu si nechat proplatit výměnu baterie, nebo jsem naopak povinna zajistit výměnu systému výpustě s kovovým špuntem, jaký tam majitelka měla (typ baterie, kterou jsem instalovala, bohužel není s tímto kompatibilní). Pořídila jsem silikonovou zátku s klik klak systémem (vše je ovšem plně funkční). Jak mám  postupovat v případě, že majitelka bude poukazovat na poškození, která v bytě již byla? Je majitelka povinna umožnit mi opravu regulačního kohoutu topení? Jsem já povinna uhradit opravu a případné další náklady s tímto spojené (kromě práce například nutnost vypuštění a znovu napuštění topení v celém domě) a do jaké výše? Mohu požadovat penále za její prodlení ve vrácení přeplatků i v případě, že jsem proplacení sama neurgovala? A jaké?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, především znění Vaší nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem, zák. č. 67/2013 Sb., a nařízením vlády č. 208/2015 Sb. Dále upozorňuji, že v rámci našeho právního poradenství nezkoumáme přiložené přílohy ani předchozí emailovou komunikaci, neboť tyto činnosti jsou již nad rámec námi poskytovaných služeb.

Dle platné právní úpravy platí, že drobné opravy bytu hradí nájemce. Drobné opravy jsou přitom vymezeny dvěma způsoby. Jednak se jedná o vymezení věcné, podle kterého opravu vodovodní baterie hradí nájemce. Jednak se jedná o vymezení podle výše nákladů, podle kterého se považují za drobné opravy všechny opravy a běžná údržba, pokud se v každém jednotlivém případě nejedná o částku převyšující 1.000,- Kč.

Dále dané opravy nesmí překročit roční limit, který činí 100 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu. Pokud by roční souhrn oprav překročil takto vypočtenou částku, bude opravy hradit pronajímatel, a to i tehdy, jednalo-li by se jinak o drobné opravy a údržbu.

Z výše uvedeného je tedy patrné, že podle věcného vymezení hradí opravu nájemce, nepřekročí-li touto opravou shora uvedený roční limit.

Odpověď – 2. část

Co se týká poškození bytu, která podle Vás byla v bytě již před Vašim nastěhováním, k tomu předně uvádím, že nájemcovou povinnosti je v den skončení nájmu vrátit pronajímateli pronajímaný byt, přičemž jej musí odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, případně se změnami, k jejichž provedení dal pronajímatel souhlas. To se ovšem netýká běžného opotřebení a vad, za které odpovídá pronajímatel. Z toho tedy vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen odstranit poškození, za které odpovídá (způsobil-li jej on nebo členové jeho domácnosti).

Při odevzdání bytu se běžně sepisuje předávací protokol, na základě kterého pak lze určit, která opotřebení nebo poškození v bytě jsou. Tento protokol se sepisuje jak při odevzdání bytu nájemci na začátku nájemního vztahu, tak na konci nájmu při předávání bytu zpět pronajímateli. Pokud takový předávací protokol ve Vašem případě nebyl sepsán, ani jste na poškození bytu pronajímatele při počátku nájmu neupozornila, je situace složitější.

Obecně platí, že aby měl pronajímatel právo po Vás požadovat náhradu škody za poškození v bytě, musí prokázat, že taková škoda vůbec vznikla a že jste škodu skutečně způsobila Vy v důsledku porušení Vašich povinností souvisejících s užíváním bytu. Na druhou stranu v případě, kdy je byt, který momentálně užíváte, poškozen a pronajímatel po Vás bude požadovat náhradu, budete Vy muset prokázat, že byt byl poškozen již v době vzniku nájmu. K tomu by mohly posloužit např. fotografie bytu z počátku nájmu, ze kterých bude patrné, že byt byl poškozen již dříve, popř. svědectví předchozího nájemce, se kterým mohl pronajímatel toto poškození taktéž řešit.

Odpověď – 3. část

Co se týká opravy regulačního kohoutu topení, dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se za drobné opravy, které provádí a hradí dle občanského zákoníku nájemce, považuje i oprava regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. To znamená, že opravu regulačního kohoutu topení hradí nájemce a pronajímatel by mu neměl bránit v jejím provedení.

Jak již bylo však zmíněno výše, překročí-li nájemce touto opravou jí shora uvedený roční limit, bude tuto opravu hradit pronajímatel.

Ohledně včasného finančního vyúčtování přeplatku či nedoplatku z vyúčtování a případné pokuty mají poskytovatel a příjemce služeb povinnost provést finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Z důvodové zprávy k zák. č. 104/2015 Sb., kterým došlo k novelizaci zák. č. 67/2013 Sb., vyplývá, že v případě prodlení s finančním vyúčtováním přeplatku či nedoplatku z vyúčtování lze požadovat pouze úrok z prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS