Kdo hradí výměnu sporáku v družstevním bytě

Kdo hradí výměnu sporáku v družstevním bytě? V nájemních smlouvách máme jako předmět pronájmu uvedeno pouze č. bytu, příslušné nadzemní podlaží a celkovou plochu bytu. Ve výpočtovém listu, kde je stanovena výše nájmu, je podrobněji uvedena kategorie bytu, počet jednotlivých místností, jejich plocha (celková a otápěná) a počet bydlících osob. V nájemní smlouvě není uveden pronájem vybavení bytu. S odvoláním na příslušná ustanovení občanského zákoníku se domníváme, že družstvo (pronajímatel bytu) není povinno v tomto případě hradit výměnu sporáku.

Odpověď – 1. část

Vzhledem ke skutečnosti, že nejsem seznámen se všemi specifiky Vašeho případu, zejména pak neznám přesné znění nájemní smlouvy, kterou bytové družstvo uzavírá se svými členy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení“).

Předně uvádím, že mezi bytovým družstvem, jakožto pronajímatelem a členy bytového družstva, jakožto nájemci, vzniká nájemní vztah, který je regulován příslušnými ustanoveními OZ. Z OZ taktéž vyplývá, že pronajímatel je povinen udržovat po dobu trvání nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce je naopak povinen provádět a hradit tzv. běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. V případě, že nájemce v bytě zjistí vadu nebo poškození, které je třeba bez prodlení odstranit, má vůči pronajímateli informační povinnost a tuto skutečnost mu sdělit.

Jedná-li se o však o jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí to pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je povinen poté vadu nebo poškození odstranit, a to v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Pokud ze strany pronajímatele nedojde k odstranění vady nebo poškození bez zbytečného odkladu a řádně, má nájemce právo tuto vadu či poškození odstranit sám a žádat po pronajímateli náhrady odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Na druhou stranu, neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů.

Co se týká vymezení pojmů tzv. běžné údržby a drobných oprav, to je obsaženo ve shora uvedeném nařízení. Podle tohoto nařízení se za drobné opravy považují opravy vymezené v § 4, v němž výměna sporáku není uvedena, a dále opravy, které § 4 neupravuje, ale nepřesáhnou-li rozpočet 1.000,- Kč na jednu opravu.

Odpověď – 2. část

Dle mého názoru je výměna sporáku nákladná údržba, která nespadá dle nařízení mezi drobné opravy či běžnou úpravu. Z toho důvodu dovozuji, že náklady na výměnu sporáku je obecně povinné hradit bytové družstvo.

Co se týká Vámi uvedené informace, že v nájemní smlouvě není explicitně uvedeno, že by předmětem nájmu bylo též vybavení bytu, je zde potřeba důkladně posoudit ostatní ujednání nájemní smlouvy, popř. dalších dokumentů, které jsou součástí této smlouvy (typicky předávací protokol), ze kterých by mohlo vyplývat, že předmětem nájmu je konkrétně vymezený byt, avšak včetně všech jeho součástí a příslušenství. Bohužel bez celého znění nájemní smlouvy Vám nemohu poskytnout konkrétnější odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS