V našem bytovém domě, kde jsme všichni vlastníci bytových jednotek, si náš předseda SVJ zřídil provozovnu kadeřnictví, a to v nebytovém prostoru, který vlastní. K zavedení této provozovny došlo bez jakéhokoliv oznámení či souhlasů členů SVJ. Prostě tam najednou byla. Dokonce ani v zápisech zasedání výboru, není o něm žádná zmínka. V našich stanovách SVJ je uvedeno: “Vlastníci jednotek jsou povinní dbát na to, aby se po domě nepohybovaly cizí osoby, zejména jsou povinní neotevírat cizím osobám dveře a neumožňovat jim volný pohyb po domě.” Také není jasné, zda jsou v této provozovně nainstalovány měřiče spotřeby vody, topení a elektřiny, když se jedná o nebytový prostor. Jak je možné si to ověřit? Prosím o sdělení, zda bylo  takové jednání ze strany výboru správné, jak postupovat v případě, že došlo k pochybení, neboť na mé dotazy jsem zatím sklidila pouze aroganci a vyhrůžky. 

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez detailní znalosti stanov Vašeho SVJ budu ve své odpovědi vycházet zejména z platné právní úpravy, a to ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Jak vyplývá z Vašeho dotazu, jste vlastníkem bytové jednotky v rámci bytového domu rozděleného na jednotky ve smyslu ust. § 1158 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku nebo dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kde za účelem zajišťování správy domu a pozemku bylo založeno společenství vlastníků (SVJ), jehož předseda je vlastníkem nebytového prostoru, kde si zřídil kadeřnictví.

Zákon stanoví, že vlastník jednotky či nebytového prostoru má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Je tedy možné říci, že je ponecháno na vůli vlastníka, jakým způsobem se rozhodne využívat svou jednotku, neb se jedná o výkon jeho vlastnického práva.

Výkon vlastnického práva je pak přímo ze zákona omezen v tom rozsahu, že vlastník jednotky nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vlastník jednotky je nicméně zároveň spoluvlastníkem nemovité věci a jako takový se podílí na správě společné věci v míře odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. Správa společné věci přísluší všem spoluvlastníkům společně, stejně jako její držba a užívání, přičemž každý je omezen stejným právem ostatních. Zejména pak ve vztahu k užívání společných částí může být vlastník jednotek omezen ve výkonu vlastnického práva v rámci přijatých stanov, které mohou jít i nad rámec zákona za předpokladu, že nebude ujednáno něco, co by bylo proti výslovnému zákonnému zákazu, dobrým mravům, veřejnému pořádku nebo práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

Odpověď – 2. část

Pokud bychom výše uvedené aplikovali na Váš případ, tak je možné uvést následující.

Předseda SJV jakožto vlastník jednotky (nebytového prostoru) je oprávněn si v této jednotce zřídit provozovnu kadeřnictví, a to i bez předchozího souhlasu ostatních členů SVJ, neb se jedná o jeho výkon vlastnického práva. Jediné, co musí vlastník nebytového prostoru zajistit je to, aby zřízením provozovny nedošlo ke ztížení výkonu vlastnického práva ostatním vlastníkům nebo aby nedošlo k poškození společných částí. Pokud by mělo být jediným problémem to, že přes společný pozemek a společnou chodbu budou procházet zákazníci kadeřnictví, tak mám za to, že nedojde ke ztížení výkonu vlastnického práva ostatních vlastníků ani k poškození společných částí a počínání vlastníka nebytového prostoru je v souladu se zákonem.

Pro úplnost si pak dovolím krátce upozornit, že pokud si vlastník nebytového prostoru plánuje zřídit v jednotce kadeřnictví, tak je nutné postupovat v souladu s veřejnoprávními předpisy a v případě, že dochází ke změně účelu užívání jednotky, je nutné si na stavebním úřadě zajistit souhlas se změnou užívání jednotky.

Pokud pak jde o citované znění stanov, kde je uvedeno, že „vlastníci jednotek jsou povinní dbát na to, aby se po domě nepohybovaly cizí osoby, zejména, jsou povinní neotevírat cizím osobám dveře a neumožňovat jim volný pohyb po domě”, tak k tomu uvádím následující.

V prvé je nutné zjistit význam a účel tohoto konkrétního ustanovení. Mám za to, že dané ustanovení stanov cílí na osoby, které by se zde nacházeli neoprávněně, resp. bez vědomí kohokoli z vlastníků jednotek a zabránilo se tedy případným krádežím, či např. přespávání osob bez domova na společných chodbách atd. Mám za to, že účelem daného ustanovení není zamezit vstup do domu zákazníkům kadeřnictví. Jedná se dle mého názoru o jediný komfortní výklad, neboť pokud bychom dovodili, že na základě tohoto článku stanov není možné umožnit vstup zákazníkům kadeřnictví, tak by se jednalo o ustanovení, které by bylo v rozporu se zákonem, neboť by nepřiměřeně zasahovalo do vlastnického práva vlastníka nebytového prostoru.

Mám tedy za to, že ani na základě výše uvedeného článku stanov není možné zamezit vlastníkovi nebytové jednotky, aby si zřídil v provozovně kadeřnictví, resp. zamezit příchodu zákazníků do kadeřnictví.

Odpověď – 3. část

Dále co se týká rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, je podstatné, zda je pro předmětný bytový dům stanovena zákonná povinnost instalace stanovených měřidel (jedná se o zák. č. 406/2000 Sb.) či nikoliv, a došlo k ujednání mezi poskytovatelem služeb se všemi nájemci v domě.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že pro tento bytový dům existuje povinnost jejich instalace. Pokud máte podezření, že si vlastník nebytové jednotky (kadeřnictví) nenainstaloval povinná měřidla, tak je možné dat podnět ke státní energetické inspekci, která splnění této povinnosti prověří.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS