Jsem novým majitelem nemovitosti, mění se tím automaticky ujednání o nájemní smlouvě?

Mám dotaz ohledně pronájmu nebytových prostor v Ústí nad Labem Klíše. V současnosti probíhá vklad nemovitosti na katastrálním úřadě a v nejbližších dnech se stane partnerka majitelkou nemovitosti. V suterénních nebytových prostorách se již rok nacházejí nájemníci (sdružení), kteří mají nájemní smlouvu na tři roky při platbě 500 Kč měsíčně. Platba rok zpětně, tedy pro nás jako nové majitele cena nájmu opravdu nerentabilní, a hlavně netržní. Je možné je v vzhledem ke změně majitele obeznámit o změně nájemného, popřípadě je možné získat nezávislý, certifikovaný výpočet běžné výše nájmu v lokalitě Klíše? Vzhledem ke skutečnosti, že současné sdružení se snaží minimalizovat náklady, a proto elektrické topení zapíná během celé doby nájmu sporadicky, dochází v prostorách k nadměrné vlhkosti, a tím pádem i znehodnocování nemovitosti. Existuje nějaká legitimní cesta, jak nájemníky donutit, aby se o prostor starali, jako by byl jejich vlastní, tedy větrali a topili alespoň na 18 °C? 

Nejprve k vašemu prvnímu dotazu. Pokud nebylo v nájemní smlouvě ujednáno jinak, platí, že nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu v takové podobě, jak byl ujednán mezi původními smluvními stranami – to se týká také výše nájemného. Výši nájemného dále není možné bez dohody obou stran zvyšovat, pokud nebyla tato možnost ujednána přímo v nájemní smlouvě.

Co se týká vašeho druhého dotazu, platí, že nájemce je i bez zvláštního ujednání v nájemní smlouvě povinen užívat věc jako řádný hospodář a k ujednanému účelu. Pokud nájemce užívá věc takovým způsobem, že ji nad míru opotřebovává nebo hrozí zničení věci, měl byste ho vyzvat, aby věc užíval řádně a dát mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Domnívám se přitom, že situace, kdy nájemce netopí, a tím dochází k nadměrné vlhkosti a znehodnocování nemovitosti, spadá pod tento případ. Výzva vyžaduje písemnou formu. Pakliže nájemce neuposlechne výzvy, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS