Jak ukončit smlouvu s nájemcem, který se odstěhoval a nekomunikuje

Bytové družstvo dlouhodobě pronajímalo byt 1+kk na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy. Nájemnice se však v polovině února nečekaně z bytu odstěhovala a nikomu to neoznámila. Ke konci února přišel od ní dopis s výpovědí (dle BD neplatnou) a s klíči od bytu. BD se ji pokoušelo kontaktovat, aby ukončilo nájem, provedlo sepsání předávacího protokolu, přepsání odběru el. Energie zapsáním stavu měřidel a dalších povinností, které s ukončením nájmu souvisí. Bohužel BD nezná její současnou adresu. Není zaplacený nájem a energie, dříve oznámené telefonní číslo je nedostupné a na e-mailové zprávy nikdo nereaguje. Situace je nyní taková, že BD nemůže s bytem dost dobře manipulovat, jelikož není provedené předání a nejsou převedeny energie, není ukončena smlouva a nejsou zaplaceny závazky (energie, nájem). BD se snaží nájemnici dlouhodobě a průběžně kontaktovat jak e-mailem, tak telefonicky, ale bez úspěchu. BD nemá zájem nájemnici poškodit, primární snahou je ukončit nájemní smlouvu, vyrovnat nedoplatky a převést energie. BD chce byt nabídnout jinému zájemci. Tato snaha ovšem naráží na absolutní nekomunikaci. Jak dál postupovat? Jaká jsou práva a možnosti BD? Co lze podniknout k odblokování bytu, aby ho mohlo BD pronajmout dalšímu zájemci?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy a stanov Vašeho BD, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem.

Dále z Vašeho dotazu dovozuji, že popisujete situaci, kdy BD pronajímá byt nečlenovi BD na dobu určitou, a tedy dále ve své odpovědi budu vycházet z tohoto předpokladu.

Nájem může být dle občanského zákoníku vypovězen ze strany nájemce pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Strany si pak mohou v nájemní smlouvě ujednat další výpovědní důvody nad rámec zákona. Vzhledem k tomu, že mi však není znám obsah předmětné nájemní smlouvy a případné výpovědní důvody, které v ní mohly být nad rámec zákona sjednány, tak v tuto chvíli nelze posoudit její platnost.

V případě, že by se výpověď považovala za platnou, tak dle zákona běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, ve Vašem případě tedy od 1. března. Po dobu trvání výpovědní doby nájem nadále trvá a řádně skončí až se skončením výpovědní doby.

Na to nemá vliv ani skutečnost, že nájemkyně již odevzdala klíče od bytu a nadále v něm nebydlí, neboť tato skutečnost se vztahuje k povinnosti nájemce odevzdat byt pronajímateli při skončení nájmu, nikoliv ke skončení nájmu jako takovému. Z toho vyplývá, že nájemkyně je stále povinna platit nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu, dokud neuplyne výpovědní doba.

Ve Vaší situaci Vám tedy za předpokladu, že budete výpověď považovat za platnou, doporučuji vyčkat na konec nyní běžící výpovědní doby. Poté máte jako pronajímatel povinnost provést řádné vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu a toto vyúčtování nájemkyni doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Odpověď – 2. část

Ačkoliv neznáte současnou adresu nájemkyně, tak doporučuji využít všechny cesty, kterými můžete nájemkyni dané informace doručit, to znamená emailem či doporučeně poštou na její poslední známou adresu. Pokud máte v nájemní smlouvě sjednán způsob doručování vyúčtování, doporučuji upřednostnit tento způsob.

Pokud byla ze strany nájemkyně na počátku nájemního vztahu složena jistota (kauce), lze na ní dlužné nájemné při skončení nájmu započíst. To samé platí pro nedoplatek vyplývající z vyúčtování, nicméně zde je nutné dodržet lhůtu pro finanční vyrovnání stanovenou v nájemní smlouvě, byla-li sjednána, v opačném případě je nutné provést vyrovnání nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení řádného vyúčtování nájemkyni. V případě, že nebyla peněžitá jistota sjednána, nebo nebude zcela postačovat k uspokojení celkové dlužné částky, obávám se, že budete muset celou situaci řešit soudní cestou.

Pokud považujete výpověď za neplatnou, tak doporučuji nájemkyni informovat (jakýmkoliv prokazatelným způsobem) o neplatnosti dané výpovědi. Vzhledem k tomu, že nájem v takovém případě nebyl řádně skončen, tak stále pokračuje a nájemkyně je tedy nadále povinna platit veškeré platby sjednané v nájemní smlouvě.

V případě, že nájemkyně nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, tak se tím dopustí zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce a BD jako pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. K tomuto však upozorňuji, že výpověď musí mít písemnou formu a musí dojít druhé straně, tedy nájemkyni.

Nicméně výpověď lze doručit i tzv. fikcí doručení, a tedy není důležité, zda si nájemkyně výpověď skutečně vyzvedne, ale zda se zásilka (výpověď) ocitne tzv. ve sféře jejího vlivu – dispozice. To jinými slovy znamená, že nájemkyně dostala oznámení od pošty o uložení zásilky a má možnost si zásilku vyzvednout. Dále musí výpověď obsahovat poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

Odpověď – 3. část

Na základě takové výpovědi musí nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdat. Pokud by se v takové situaci nájemkyně nadále odmítala dostavit na odevzdání bytu a sepsání předávacího protokolu, tak zákon umožňuje považovat za odevzdání bytu i to, že nájemce byt opustil a neužívá jej, a nejsou o této situaci žádné pochybnosti.

Za takový projev vůle lze ve Vašem případě považovat i vrácení klíčů ze strany nájemkyně, pokud Vám současně nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Toto pravidlo slouží především k tomu, aby se pronajímatel mohl co nejdříve ujmout dispozice s bytem v případě, kdy nájemce zjevně byt opustí, aniž by formálně byl byt pronajímateli předán.

Následně lze dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování a případnou náhradu škody, která byla způsobena během užívání bytu nájemkyní, vymáhat po nájemkyni, eventuálně soudní cestou.

Závěrem dodávám, že pokud máte pochybnosti o platnosti předmětné výpovědi, doporučuji se obrátit na advokáta a celou věc s ním vyřešit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS