Jak postupovat v případě placení spotřeby vody

Jsem vlastníkem dvou bytů v bytovém domě, který má celkem čtyři bytové jednotky. Dohromady jsme v domě 3 vlastníci bytů a nevztahuje se na nás povinnost založit společenství vlastníků – tedy pokud se v poslední době nezměnilo něco, o čem nevím. Veškeré pokusy přesvědčit jednoho z vlastníků, že bychom toto společenství založili dobrovolně, se nepodařilo. To s sebou samozřejmě přináší řadu komplikací týkajících se nejen oprav domu, ale také placení vody. V domě je pouze jeden v vodoměr a smlouvu tedy uzavírají vodárny pouze s jedním člověkem, což jsem v současné chvíli já. Doposud jsme to dělali tak, že nám vodárny zaslaly pravidelně nedoplatek a ten jsme na základě našich stavů vodoměrů rozpočítávali mezi sebe. Jak jistě uznáte, není to ideální stav a vše je, tak říkajíc, na dobré slovo. Oni musí věřit mně, že vodu zaplatím ,a já každou chvílí doufám, že oni zaplatí svůj podíl. Chtěla jsem se v této souvislosti zeptat, jestli existuje nějaká cesta, jak toto vše právně ošetřit, tedy jak právně ošetřit platby vody v takovém případě a také ostatní věci v domě. Čelí podobnému problému i jiní? 

Odpověď – 1. část

S ohledem na to, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) musí být dle OZ založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. V případě, kdy je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Ve Vašem případě je tedy možné založit SVJ pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek, tak jak správně uvádíte. V tomto tedy ke změně právní úpravy nedošlo, přičemž vlastníka, který založení SVJ odmítá, není možné k tomuto donutit.

Správu domu a pozemku v domě, kde nevzniklo SVJ, vykonává dle platné právní úpravy správce, kterým je vždy vlastník jednotky, který má při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční (též označovaný jako většinový vlastník). Pokud takový vlastník jednotky není, má být prvním správcem osoba určená v prohlášení. K tomu dodávám, že přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci zvolit správcem i jinou osobu.

Odpověď – 2. část

Z Vámi poskytnutých informací usuzuji, že tímto správcem jste Vy, neboť jste se stal správcem ze zákona z důvodu vlastnictví nadpolovičního podílu na společných částech. Vlastníci jednotek jsou tak mj. povinni Vám platit zálohy na služby a nedoplatky s nimi spojené, které vyplývají z vyúčtování. Kdyby z jejich strany nedošlo k zaplacení těchto nedoplatků, tak by se bezdůvodně obohatili a Vy byste pak po nich potom mohl toto bezdůvodné obohacení vymáhat, a to i soudní cestou.

Ve vztahu Vámi poptávanému řešení uvádím, že jednou s možností, ačkoliv finančně poněkud náročnou, je instalace dalších vodoměrů do bytových jednotek tak, aby každý vlastník měl povinnost uzavřít s vodárenskou společností vlastní smlouvu. Další z možností je přesvědčit vlastníka, který odmítá založení SVJ, aby svůj postoj změnil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS