Hluk ze sousedního bytu

Prosím o radu, neboť mě a bydlení ostatních členů SVJ již delší dobu obtěžuje hluk a výtržnosti vycházející ze sousedního bytu. Situace se má tak, že byt měl původně ve vlastnictví již zesnulý soused, který jej odkázal svému synovi s tím, že manželka, tedy vdova, zde má výhradní doživotní užívací právo. Namísto vdovy v něm však bydlí její vnuk, tedy syn vlastníka, který však se svým synem nemá dobré vztahy. Nastěhovaný vnuk je však kriminální živel, neustále v domě dělá nepořádek, nejednou bylo dokonce nutno zavolat Policii ČR. Zároveň zde pravděpodobně on a jeho návštěvy požívají návykové látky. Prosím o radu, zdali je možno tuto situaci z pozice předsedkyně SVJ nějakým způsobem řešit.

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”).

Takzvané právo doživotního užívání bytu, o němž hovoříte, je typickým představitelem tzv. věcných břemen in personam, která se vždy váží ke konkrétní osobě. Nejčastěji se s nárokem doživotního užívání určité místnosti, či celého bytu, setkáme v případě, kdy zůstavitel, jak je tomu ve Vašem případě, odkázal na základě závěti dědici dům s tím, že zároveň určil, že v tomto domě, či vymezených místnostech bude nadále bydlet určitá osoba.

Obecně vzato se jedná o právo bezúplatné, což však neznamená, že by oprávněná osoba nemusela hradit žádné poplatky související s bydlením. Jestliže se účastníci právního vztahu věcného břemene nedohodnou jinak, je oprávněná osoba povinna nést přiměřeně náklady na zachování a opravy nemovitosti, kterou užívá. Oprávněná osoba je povinna hradit i náklady související s jejím užíváním nemovitosti třetím osobám – energie, odvoz odpadků, apod.

Věcné břemeno doživotního bydlení jako věcné břemeno in personam zaniká nejpozději smrtí oprávněné osoby.

Důležité u tohoto typu věcného břemen však je, že je spojeno přímo s osobou oprávněného, který za žádných okolností nemůže převést výkon na jiného, tedy nemůže byt ani určité jeho prostory pronajmout nebo půjčit. Kdyby oprávněný neoprávněně služebnou věc pronajal, nebude sice nájemní smlouva neplatná, avšak vlastník se může domáhat vyklizení předmětného bytu za užití tzv. negatorní (zápůrčí) žaloby a zároveň má proti oprávněnému právo na vydání výnosu z pronájmu dle ustanovení OZ o bezdůvodném obohacení. Tím se samozřejmě nevylučuje dočasné ubytování obvyklých návštěv.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě je tedy jednoznačné, že vlastník, tedy otec, může žádat vyklizení předmětného bytu ze strany syna, na kterého se věcné břemeno nevztahuje a zároveň může taktéž žádat právo na vydání výnosu z probíhajícího pronájmu, a to vůči oprávněné vdově.

Konečně, věcné břemeno může být zrušeno nebo omezeno rozhodnutím soudu v případě, že změnou poměrů vznikl hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného. Pokud by se vlivem hrubého nepoměru nedalo nadále spravedlivě trvat na věcném plnění, může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.

Touto změnou poměrů lze rozumět např. situaci, kdy oprávněná osoba přestala užívat vyhrazené místnosti a přestěhovala se jinam (např. do domova důchodců). Při posuzování výše přiměřené peněžité náhrady místo věcného plnění soud zpravidla posuzuje konkrétní okolnosti, za kterých se oprávněná osoba přestěhovala, kam a jaký prospěch z toho vyplynul pro vlastníka nemovitosti (např. uvolněné místnosti může začít pronajímat a mít z nich tak finanční prospěch).

Důležité je však poznamenat, že vycházeje z judikatury nelze přihlédnout k okolnosti, že oprávněná osoba způsobí protiprávním jednáním zhoršení užívaného bytu. Je tomu tak proto, že jde o dva samostatné nároky, přičemž nárok na zaplacení náhrady za zrušení věcného břemene vzniká okamžikem, kdy rozhodnutí o zrušení věcného břemene a o poskytnutí náhrady nabylo právní moci. Proto započtení pohledávky vlastníka zatížené věci před tím, než rozsudek nabude právní moci, není možné.

Odpověď – 3. část

Ve Vašem případě se tedy zdá zcela na místě uvědomit o nynější situaci otce, tedy vlastníka bytové jednotky, který bude jistě sám chtít předejít možnému dalšímu snižování hodnoty předmětné bytové jednotky, a který má jakožto vlastník právo sjednat v této věci nápravu.

V krajním případě si lze představit i řešení vycházející z ustanovení § 1184 OZ, které pojednává o nařízeném prodeji jednotky. Na základě tohoto ustanovení může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Tato výstraha musí obsahovat důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. S podáním návrhu poté musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, kdy při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka dané jednotky. Zdůrazňuji však, že tuto výzvu by bylo nutné doručit samotnému vlastníku, tedy otci, přičemž tohoto řešení by šlo využít například v případě, že se vlastník nebude mít k nápravě současné situace sám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS