Družstvo odmítá převzít odpovědnost za plísně v bytě

Družstevní byt – domek – jsme přejímali v roce 2012 a již příštího roku se objevovala plíseň kolem oken i na stropě. Bylo nám řečeno, že málo větráme. Větralo se a topilo jako o závod, ale situace se nezměnila. Dali jsme si vypracovat zprávu inspektorkou nemovitostí, našla zde závady, ovšem zhotovitel je odmítl opravit, i když trvala záruka. Protože situace byla stále stejná, donutili jsme družstvo stálými upomínkami dát vypracovat posudek. Byly provedeny veškeré zkoušky termovizí atd. Jediné, co nebylo, byla kontrola vlhkosti. Přístroj nám byl umístěn v pokoji na skříň na 14 dní, po měsíci se po něm nikdo nesháněl, takže jsme volali předsedu a po 6 týdnech byl přístroj odnesen. K našemu překvapení ve zprávě byly sice shledány konstrukční závady shodné se zprávou inspektorky, ale přístroj prý neměřil – asi “byl vypnut”. Nebyla to pravda, ale družstvo se tímto stále bránilo a nakonec nám nabídlo smlouvu o postoupení, tedy abychom se se zhotovitelem soudili sami a podepsali, že pokud neuspějeme, nemáme další požadavky vůči družstvu. Na radu právníka jsme tuto smlouvu odmítli. Situace přetrvává, takže jsme dali na vlastní náklady vypracovat soudní znalecký posudek, který potvrzuje již uvedené závady a kromě toho potvrzuje, že závady jsme si nemohli způsobit sami. I tak družstvo odpovědnost odmítá, takže jediná možnost je provést opravy na vlastní náklady. Při vstupu do družstva jsme zaplatili třetinu ceny domku, teď už 6 let splácíme a dalších 250 000 Kč, na opravu prostě nemáme. Jak se můžeme bránit?

Předně si dovolím uvést, že v případě družstevního bytu nejste vlastníkem předmětného bytu, ale nájemcem družstevního bytu. Pokud jde o možnosti, které Vám náleží jako nájemci, je předně nutné uvést, že obecně se pro nájem družstevního bytu se použijí družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu.

Podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) dále stanovují jednak stanovy družstva, jednak nájemní smlouva. Ani nájemní smlouva, ani stanovy družstva však nemohou členovi družstva v souvislosti s nájmem družstevního bytu ukládat povinnosti na rámec zákon nebo zkracovat kterékoliv nájemcovo právo související s nájmem bytu; k opačným ujednáním by se nepřihlíželo.

Zároveň je však možné, že předmětné dokumenty obsahují odchylnou úpravu ve prospěch nájemce. Z toho důvodu Vás předně odkazuji na tyto dokumenty, které by měly obsahovat úpravu vzájemných práv a povinností souvisejících s objevivší se vadou poškozením nebo vadou bytu (plíseň a jí způsobující konstrukčních nedostatky bytu představují vadu bytu). Nestanoví-li stanovy či nájemní smlouva práva a povinnosti odlišně od zákona, použije se obecná právní úprava.

V tomto ohledu pak musím uvést, že ačkoliv došlo ke vzniku nájmu před účinností „nového“ občanského zákoníku, řídí se nájem právě tímto zákonem, avšak s výjimkou práv a povinností vzniklých před účinností tohoto zákona (tj. před 1. 1. 2014). Vzhledem k tomu, že v předmětném případě se vady bytu objevily již v roce 2013, posoudí se práva a povinnosti souvisejících s odstraněním těchto vad podle občanského zákoníku z roku 1964 účinného do 31. 12. 2013.

Občanský zákoník z roku 1964 obecně stanovil pronajímateli bytu povinnost udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, s níž úzce souvisí povinnost pronajímatele odstranit jakékoliv právní či faktické vady a poškození bytu, které nezpůsobil nájemce v důsledku poručení své povinnosti.

Odpověď – 2. část

Pronajímatel však může jenom těžko zajistiti odstranění jakýchkoliv vad či poškození, nebude-li o nich vědět. Z toho důvodu tíží pronajímatel povinnost oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení. Důsledkem nesplnění této povinnosti je jednak ztráta práva na odstranění vady pronajímatele, jednak možný vznik odpovědnosti za škodu vzniklou pronajímateli.

Poté, co nájemce splní svou oznamovací povinnosti, je pronajímatel povinen odstranit závadu bránící řádnému užívání bytu. Neučiní-li tak pronajímatel, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.

Jakkoliv z vašeho dotazu vyplývá, že jste předmětné vady bytovému družstvu oznámila, nelze najisto postavit, že jste tyto vady oznámila včas. Za předpokladu včasného splnění vaší oznamovací povinnosti by bytovému družstvu vznikla povinnost odstranit oznámené vady s tím, že v důsledku jejího nesplnění byste po předchozím upozornění mohla závady odstranit a žádat po bytovém družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Na tomto místě si Vás zároveň dovoluji upozornit na skutečnost, že právo na náhradu nákladu je nutné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu po provedení změn; není-li právo na náhradu uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad, pak toto právo zanikne.

Pokud jde na právo na samotné odstranění vady, k tomu si dovolím uvést, že nedošlo-li do dnešního dne k jeho uplatnění, může být toto právo již promlčeno. Uvedené nároky je totiž nutné uplatnit v zákonem stanovené tříleté lhůtě, která běží ode dne, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé u soudu či jiného orgánu veřejné moci.

Obecně lze právo prvně uplatnit v den splatnosti dluhu. Není-li splatnost dluhu určena, lze o splnění dluhu dlužníka požádat kdykoliv. V takových případech se za dne rozhodný pro počátek běhu promlčecí lhůtě považuje ten den, který následuje po vzniku práva. Vzhledem k tomu, že jste předmětnou vadu u bytového družstva vytkla již v roce 2013, právo požadovat její odstranění Vám vzniklo již v roce 2013 a nyní (v roce 2016) je již promlčené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS