Čtyři roky bez vyúčtování

Žiji již 4 roky v nájmu, za který vždy řádně a včas platím (7500 Kč nájem + 2500 Kč energie). Jde mi o to, že jsem ještě ani jednou neviděla vyúčtování za služby spojené s nájmem, a navíc mám na foto a video záznamech, že dochází ze strany pronajímatelky k opětovnému omezování oněch služeb, za které já ale řádně platím. Nájemní smlouva pro tento rok mi končí 31. 12. Dá se s tím něco dělat, abych, než mi skončí smlouva, viděla ono reálné vyúčtování, popřípadě aby mi byly vráceny peníze, které si paní nechala pro sebe? 

Odpověď – 1. část

Pravidla pro poskytování plnění spojených s užívání pronajatého bytu (tzv. služby), a to včetně postupu při vyúčtování a vypořádání nákladů na služby, upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dále zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále též jako „zákon o službách“).

Pronajímatel má povinnost vyúčtovávat platby za poskytované služby toliko v případě ujednání, že se náklady na služby hradí nájemce ve formě záloh. Hrazení nákladů na služby formou záloh je totiž jedním ze tří způsobů, jak lze náklady na poskytování služeb hradit.

Vedle hrazení úhrad za služby formou zúčtovatelných záloh si dále mohou pronajímatel s nájemce písemně sjednat, že náklady na služby budou hrazeny formou tzv. paušální platby, ve které budou zahrnuty veškeré náklady na poskytování služeb. Poslední možností pak je, že si smluvní strany ujednají, že částka nájemného a částka za služby bude sloučena do samostatné tzv. paušální částky. V obou případech pak nájemce hradí takovou paušální platbu za služby s tím, že se tyto platby na konci zúčtovacího období nevyúčtovávají.

Pokud jsou náklady na služby hrazené formou záloh, dle ust. § 7 odst. 1 zákona o službách, je pronajímatel (jakožto poskytovatel služeb) povinen vyúčtovat nájemci (jakožto příjemci služeb) skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování následně doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Předložení řádného vyúčtování má za následek vznik nároku na finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků. Dle ust. § 7 odst. 3 zákona o službách provedou pronajímatel a nájemce finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci. V tomto ohledu zároveň zdůrazňuji, že splatnost přeplatků či nedoplatků úhrad za plnění spojená s užíváním bytu může nastat jedině na základě řádného vyúčtování, tj. vyúčtování provedeného v souladu se všemi příslušnými právními předpisy. Nájemce, který má zájem o navrácení nedoplatků, se musí předně domáhat předložení vyúčtování.

Pokud Vám pronajímatel vyúčtování za žádné zúčtovací období nepředložil a nesplnil tak svou ze zákona vyplývající povinnost, můžete se předně domáhat jejího splnění soudní cestou, a to zejména žalobou na předložení řádného vyúčtování. Poté, co Vám bude řádné vyúčtování předloženo, můžete se následně domáhat případných přeplatků vyplývajících z těchto vyúčtování.

Odpověď – 2. část

V tomto ohledu si však dovoluji uvést, že shora uvedené nároky podléhají promlčení s tím, že na uvedené nároky dopadá obecná právní úprava promlčení, podle níž se právo promlčí, pokud nebylo uplatněno ve lhůtě  tří let od okamžiku, kdy mohlo být uplatněno poprvé. Není-li právo uplatněno ve stanové promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. K promlčení přitom soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Jestliže byste se rozhodla domáhat se předložení vyúčtování soudní cestou, předně Vám doporučuji ověřit si, zda nejsou předmětné nároky promlčené.

Právo domáhat se po pronajímateli vyúčtování záloh na služby může nájemce poprvé uplatnit den následující po uplynutí lhůty pro předložení vyúčtování. Jak jsem uváděl výše, lhůta pro předložení vyúčtování činí 4 měsíce od skončení zúčtovacího období, tj. období, za které se vyúčtování provádí. Vzhledem k tomu, že neznám přesnou délku a dobu zúčtovacího období, což je pro určení běhu promlčecí lhůty nezbytné, nedokáži bez dalšího určit, zda se Vaše právo na předložení vyúčtování za některé zúčtovací období již promlčelo či nikoliv.

Pouze pro úplnost uvádím, že pokud by zúčtovací období ve Vašem případě odpovídalo kalendářnímu roku, byl by již promlčen nárok na předložení vyúčtování za zúčtovací období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2016.

Nad rámec shora uvedené pak uvádím, že je-li pronajímatel v prodlení s doručením vyúčtování, může nájemce vedle předložení vyúčtování domáhat po pronajímateli též uhrazení tzv. pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, a to za každé nepředložené vyúčtování.

Podle ust. § 13 zákona o službách platí, že nesplní-li pronajímatel svou povinnost provést a následně doručit nájemci vyúčtování ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit nájemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty může být ujednána v nájemní smlouvě s tím, že nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k takovému ujednání, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS