Co vše se hradí z fondu oprav v bytovém družstvu

Mám malý byt v přízemí, dům patří bytovému družstvu, podíly již jsou splacené a začal probíhat převod jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, já jsme si svůj byt ale zatím nepřevedla. Před několika roky proběhla v celém domě výměna oken, při které byly sundány i mříže v přízemí domu, kde je můj byt, jinak by výměna byla dost složitá, tyto mříže již byly velmi staré a zrezivělé, zpátky je firma nenamontovala právě kvůli jejich stavu a nakonec byly odvezeny do sběrného dvora. Chtěla bych teď mříže znovu na okna nechat udělat a myslím, že by úhrada za ně měla jít z fondu oprav, je to tak? V domě probíhaly i jiné rekonstrukce, např. již 2x rekonstrukce terasy, celkem asi za 150 000 Kč, i když  tato terasa není společná, ale patří jen k 1 bytu, ale rekonstrukce se z fondu oprav uhradily. Jsou někde nějaká pravidla, co se hradí z fondu oprav u bytových družstev? Ty mříže podle mě byly součástí oken, a tím pádem by se nové měly z fondu oprav uhradit. Předsedkyně družstva ale říká, že bych si je měla zaplatit sama.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Na začátek je nutno uvést, že obecně platí, že okna, resp. mříže na oknech, stejně tak jako kupříkladu balkóny či terasy, jsou na základě Nařízení společnými částmi domu, za jejich správu odpovídá vlastník budovy, ve Vašem případě tedy bytové družstvo. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že již začal probíhat převod družstevních bytů do osobního vlastnictví členů družstva, muselo dojít k vytvoření prohlášení vlastníka, na základě kterého došlo následně k rozdělení bytového domu na bytové jednotky. Toto prohlášení by mělo vymezovat, které části domu tvoří společné části a které nikoliv, stejně tak jaké části domu jsou určeny k výlučnému užívání některému z vlastníků.

Za předpokladu, že by mříže na oknech byly vymezeny jako společná část, tak právo rozhodovat o změnách či úpravách společných částí náleží bytovému družstvu.

Odpověď – 2. část

Stěžejním dokumentem pro určení, zda o změnách či úpravách rozhoduje členská schůze, nebo statutární orgán družstva, jsou stanovy bytového družstva. Současně by ve stanovách mělo být určeno, jakým způsobem, resp. co vše by mělo být hrazeno z tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy).

V případě, že se bytové družstvo o zpětném namontování mříží neshodne, avšak Vy na tom budete i nadále trvat, jsem toho názoru, že za předpokladu, že se s bytovým družstvem dohodnete, tak Vám jejich namontování umožní. Co se týče úhrady nákladů na tyto mříže, za předpokladu, že je budete nechat montovat Vy sama se svolením bytového družstva, tak náklady ponesete Vy.

Na základě shora uvedeného navrhuji, abyste nahlédla do prohlášení vlastníka a stanov Vašeho družstva a seznámila se s obsahem těchto dokumentů. Poté, dle zjištěných informací, bude možné stanovit další postup vůči bytovému družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS