Co se vše počítá do započitatelné plochy bytu

Maminka dvacet let bydlí v nájmu, jedná se o starý činžovní cihlový dům. Od začátku nájemního vztahu byla plocha pro výpočet nájmu vyměřena pronajímatelem tak, že se do ní nezapočítával malý výklenek (1 m²), který sloužil jen jako prostor k otevření dveří do pokoje. Pronajímatel se nyní rozhodl, že je bude započítávat. Počítá se výklenek určený pro pohyb vnitřních dveří pokoje do započitatelné plochy pronájmu? Druhá otázka: Jak se aktuálně řeší celková a započitatelná plocha v případě komory, spíže a koupelny? V minulosti se tyto prostory snižovaly z celkové plochy o 50 %. K dnešku se již snížení ceny týká jen balkonu, lodžie?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti předmětné nájemní smlouvy budu vycházet z právní úpravy týkající se určování výše nájemného, a to zejména ze zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (starý), a zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový).

Nejprve je třeba mít na paměti, že již od roku 1964, kdy nabyl účinnosti starý občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.), byla výše nájemného stanovena dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že nebylo takové dohody, platil nájemce pronajímateli nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajatého bytu. Tento režim se ovšem týkal pouze bytů, u kterých nebylo nájemné regulováno jiným právním předpisem.

V případě, že nájemné bytu bylo regulováno jiným právním předpisem, muselo se postupovat podle pravidel obsažených v těchto předpisech, přičemž se konkrétní výše odvíjela od započitatelné podlahové plochy.

Od 1. 1. 1994 byla regulace nájemného upravena ve vyhlášce ministerstva financí č. 176/1993 Sb. V této bylo pak v § 2 stanoveno, že do započitatelné podlahové plochy bytu se např. spíže, komory, balkony, lodžie, terasy a další započítávají jen z jedné poloviny. Výklenky oken a dveří se nezapočítávaly vůbec.

Od 31. 3. 2006 však došlo zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu ke změně, jelikož podle tohoto zákona se započitatelná podlahová plocha bytu rovnala součtu podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, přičemž podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítávala pouze jednou polovinou. Nicméně Vámi zmíněné výklenky se již započítávaly.

Ačkoliv byl zák. č. 107/2006 Sb. v části upravující shora uvedenou započitatelnou podlahovou plochu bytu zrušen ke dni 31. 12. 2010, řídí se úprava výše nájemného u regulovaných bytů stále tímto pravidlem.

Ze shora uvedeného tedy vyplývá, že výklenek dveří se již do započitatelné podlahové plochy započítává a polovina podlahové plochy se započítává pouze u sklepů, balkónů, lodžií a teras.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS