Co dělat, pokud zanikne SVJ

Jsem členem v SVJ menšího bytového domu, tj. 6 bytových jednotek. Zajímá mě, když zanikne SVJ, jestli se musí dle nějakého zákona přejít do bytového družstva a jestli je vůbec potřeba být v nějakém takovém sdružení.

Hned na úvod si dovolím uvést, že společenství vlastníků jednotek je toliko právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství je tedy pouze osobou odpovědnou za správu společných částí domu a pozemku, které však není nositelem vlastnických práv k jednotlivým jednotkám či domu jako celku (na rozdíl od bytového družstva).

Co se týče samotného zániku společenství vlastníků jednotek, dle občanského zákoníku k němu může dojít dvojím způsobem, a to jednak v důsledku zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě nebo na základě rozhodnutí vlastníků jednotek.

Vlastnické právo k jednotkám může zaniknout buď faktickým zánikem všech jednotek jako takových (např. dojde ke zbourání domu), nebo tím, že přestanou jednotky právně existovat.  K právnímu zániku jednotek dochází na základě rozhodnutí (spolu)vlastníka o tom, že se bytové spoluvlastnictví mění na vlastnické k celé nemovitosti. V takovém případě pak z pohledu práva tedy nemovitost již nadále nebude rozdělena na jednotky, nýbrž bude tvořit jednolitý celek.

Pokud jde o zánik společenství vlastníků jednotek na základě rozhodnutí, tímto způsobem zle společenství zrušit pouze, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. Obě tyto podmínky vychází ze skutečnosti, že se povinnost zřídit a mít společenství vlastníků jednotek váže k domu alespoň s pěti jednotkami. Z tohoto důvodu zákon nebrání se zrušení společenství v případech, kdy bylo založeno dobrovolně, jakož i v případech, kdy počet jednotek v domě klesl na čtyři nebo méně.

Rozhodnutí vlastníků o zániku společenství vlastníků jednotek nemá žádný dopad na existenci bytového spoluvlastnictví a jednotlivé jednotky zůstávají i nadále zachovány. Vzhledem k tomu, že však dochází ke zrušení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, zákon stanoví, že jsou vlastníci povinni přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. Nemají však zakládat jakékoliv jiné sdružení či jinou právnickou osobu, která bude vykonávat působnost zaniknuvšího společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS