Co dělat, když jediný byt nebyl z družstva převeden do SVJ

V našem domě je 15 bytových jednotek, v roce 2015 jsme převedli 14 družstevních bytů bezúplatně do založeného SVJ. Jeden nájemník odmítá byt převést. Platí SVJ fond oprav a služby. Jak zrušit družstvo a jak bude fungovat placení poplatků v případě, že nájemník (člen bývalého BD) přestane platit poplatky? 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména znění stanov bytového družstva ani společenství vlastníků jednotek, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“) a dále ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu vyplývá, že v roce 2015 bylo převedeno 14 bytových jednotek do vlastnictví bývalých členů bytového družstva, kdy současně došlo k vzniku SVJ.  Jedna bytová jednotka však převedena nebyla, a tedy je stále ve vlastnictví BD, které je současně členem SVJ, neboť platí, že OZ spojuje členství v SVJ neoddělitelně se samotným vlastnictvím jednotky v bytovém domě. Tudíž i bytové družstvo se stalo členem SVJ.

Paralelní existence BD a SVJ v jednom bytovém domě není zákonem vyloučena a běžně k ní dochází. Po vzniku SVJ se BD stává tedy jeho členem a vystupuje vůči němu jako ostatní vlastníci bytových jednotek. Nicméně v těchto případech je potřeba správně vymezit kompetence obou subjektů a s nimi spojená práva a povinnosti. Vznikem SVJ došlo ze zákona k přenesení odpovědnosti za zajištění správy právě na toto SVJ, a to bez ohledu na to, zda má více členů, než BD.

Z toho také vyplývá povinnost pro oba subjekty vést svá účetnictví odděleně včetně účetních závěrek a daňových přiznání, oba subjekty samostatně musí vyúčtovat zálohy za služby svým členům (bytové družstvo je v tomto případě jak příjemcem, tak poskytovatelem služeb).

Odpověď – 2. část

Co se týká Vámi zmíněného „fondu oprav“, dovoluji si uvést následující. Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem, a i když došlo ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.

Nicméně členové SVJ mají ze zákona povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, a tedy tuto povinnost vůči SVJ má i BD. V případě, že bytové družstvo neplatí poplatky vůči SVJ, může tyto poplatky SVJ vymáhat stejně jako u bytů v osobním vlastnictví na jejich majiteli.

Závěrem upozorňuji, že pokud v bytovém družstvu zůstal pouze poslední jediný družstevník, družstvo nesplňuje základní podmínky dle ust. § 552 ZOK, který uvádí, že družstvo musí mít nejméně 3 členy. Zde je třeba uvést, že některá bytová družstva mají však bytové i nebytové jednotky ve více bytových domech, tedy jedna jednotka ve Vašem domě nemusí znamenat, že bytové družstvo má pouze jednoho družstevníka. Co se týká likvidace bytového družstva, to lze provést např. prostřednictvím soudu na návrh oprávněné osoby, popř. i bez návrhu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS