Černá stavba v SVJ

V našem bytovém domě léta využívá předseda SVJ  tzv. černou stavbu – dílnu vybudovanou ve slepé části chodby sklepních kojí, a to včetně černého odběru elektřiny bez elektroměru. Na můj dotaz mi odpověděl, že to před léty udělal s jinými vlastníky k jejich kutilství, a proč by to nemohl využívat (podotýkám, že ti dva další vlastníci již v domě nebydlí). Teď tuto tzv. dílnu využívá předseda již několik let sám. V prohlášení vlastníka je tento prostor uveden a zkolaudován jako chodba, neboli dle mého neslouží k účelu odpovídajícímu povaze a určení. Nemluvě o tom, že pan předseda o změně mnou navržené dle zákona, tj. buď vyklizení a vrácení do původního stavu, anebo legalizace schválením na zasedání shromáždění, povolením stavebního úřadu o změně užívání s vystavením smlouvy o nájmu, nechce ani slyšet a jsem pořád jen verbálně osočován. Co s tím můžu dělat? Nejde mi ani tak o spotřebu elektřiny, černou stavbu, ale hlavně o princip, kdy předseda, který má jít příkladem, sám porušuje zákon a ještě z toho má legraci.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle OZ má předseda, stejně jako ostatní vlastníci jednotky a členové SVJ povinnost řídit se pravidly pro užívání společných částí domu a pozemku. Z Vámi uvedeného vyplývá, že předmětný prostor je zkolaudován jako chodba a je tedy společnou částí. Jestliže jej předseda, jakožto člen SVJ využívá v rozporu s určením v prohlášení vlastníka, tak tím porušuje svou povinnost vyplývající z vlastnictví jednotky. Současně je nutné brát v potaz, že užíváním části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím vydaným příslušným stavebním úřadem dochází k porušování pravidel stanovených zejména v zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), přičemž za takové porušení je možné uložit sankci.

Ve Vaší situaci se nabízí několik možných řešení. Prvním z nich je úprava způsobu užívání příslušné chodby tak, že by sloužila panu předsedovi jako vlastníku jednotky k výlučnému užívání. K tomuto je však potřeba změna prohlášení vlastníka, a vzhledem k tomu, že se tato změna dotkne práv a povinností všech vlastníků, bude muset být odsouhlasena všemi vlastníky jednotek.

Odpověď – 2. část

Pokud by byla předmětná chodba dána předsedovi SVJ do výlučného užívání, tak by se v souvislosti s tím měla změnit i výše jeho příspěvku na správu domu a pozemku, jelikož ta je stanovena podle podílu vlastníka jednotky na společných částech, a to se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníkovi k výlučnému užívání. Nadále by tak předseda SVJ za odebranou energii hradil tomu odpovídající náklady.

Další možností je stavebně upravit tuto část chodby a vytvořit z ní fakticky opět chodbu tak, aby užívání této společné části odpovídalo prohlášení vlastníka. V takovém případě by bylo nutné stanovit, zda by k takové rekonstrukci nebo stavební úpravě bylo potřeba pouze rozhodnutí předsedy SVJ (dle Vašeho dotazu předpokládám, že předseda SVJ s tím souhlasit nebude) nebo bude nezbytné, aby o této záležitosti rozhodlo shromáždění, kterého se účastní členové SVJ. Tyto podmínky stanovuje přímo občanský zákoník v ust. § 1208 a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v ust. § 13. Dle těchto závazných právních předpisů platí, že o opravě nebo stavební úpravě společné části rozhoduje shromáždění, pokud převyšuje náklady, které v souhrnu při rozpočítání na každou bytovou jednotku činí částku ve výši 1.000,- Kč. V případě, že se jedná o opravy způsobené havárií nebo pokud je upravená ve stanovách jiná částka, výše uvedená pravidla se neuplatní.

K tomu dodávám, že z občanského zákoníku vyplývá, že statutární orgán (předseda SVJ) svolá zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Neučiní-li to předseda SVJ, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami.

Odpověď – 3. část

V případě, že bude předseda SVJ nadále odmítat jakoukoliv domluvu v rámci řešení dané situace, a ani v rámci shromáždění SVJ nedojde ke shora uvedenému rozhodnutí o stavební úpravě této společné části, nezbyde Vám jiná možnost, než řešit celou záležitost soudní cestou.

Konkrétně si Vám dovoluji doporučit nejdříve zaslat předsedovi SVJ předžalobní výzvu v písemné formě, v rámci které ho vyzvete, aby se zdržel daného chování, kterým ruší práva ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu a aby chodbu navrátil do původního stavu.

Pokud předseda SVJ této výzvy neuposlechne, tak Vám nezbývá než řešit danou situaci soudní cestou, a to prostřednictvím negatorní žaloby, kterou se budete domáhat, aby se předseda SVJ zdržel rušení práv ostatních vlastníků jednotek a navrátil chodbu do původního stavu.

V souvislosti s tím je také na zvážení, zda by měl  předseda SVJ nadále vykonávat svou funkci, přičemž o případném odvolání předsedy SVJ rozhoduje shromáždění. Je také otázkou, zda jednáním předsedy SVJ nedochází na jeho straně k bezdůvodnému obohacení na úkor ostatních členů SVJ, potažmo zda v případě udělení pokuty ze strany stavebního úřadu za užívání této části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je odpovědnou osobou právě předseda SVJ. Bez bližších znalostí celé záležitosti však na tyto otázky nedokážu odpovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS