Arogantní vlastník bytu v SVJ brání rekonstrukci zahrady

Jsem předsedou SVJ a vlastníkem jednoho bytu v domě s 5 bytovými jednotkami. Byt vlastním 6 let, další tři majitelé zakoupili byty později. V domě existuje SVJ od r. 2014 se stanovami již podle nových pravidel. V posledním z bytů žije cca 30 let nájemník. Současný pronajímatel, resp. vlastník tohoto bytu, je majitelem cca 10 let, ovšem nemá s nájemníkem uzavřenu nájemní smlouvu. Údajně se mu pokusil třikrát předložit různé návrhy nájemní smlouvy, ale nájemník je vždy odmítl podepsat. Tudíž prý platí jeho původní smlouva. Nájem platí řádně. Jelikož dům a zahrada jsou v neutěšeném, až havarijním stavu, shromáždění SVJ plánuje a částečně již realizuje opravy, úpravy a vylepšování. Ovšem zmiňovaný nájemník k současným majitelům přistupuje z pozice “služebně nejstaršího” obyvatele a svým jednáním v realizaci změn často brání. Na zahradě skladuje bez předchozího souhlasu dlouhodobě větší množství předmětů, které překáží plánovaným stavbám a které nechce odklidit, anebo se domáhá určení jiného prostoru pro jejich uložení (např. nepojízdné vozidlo). Dále využívá jednu kůlnu svou a druhou po dohodě s bývalým sousedem, ostatní kůlny byly již dříve pro nevyhovující stav zbourány. On své dvě odmítá vyklidit. Nadto se hlásí k vlastnictví a postupně odváží části původního zařízení okolo domu (lavičky, sušáky na prádlo, plotové díly) s vyjádřením, že je sám kdysi na zahradě instaloval a má na ně nárok. Jak lze zabránit pravděpodobnému odcizování předmětů a jak jej donutit k dodržování stanov a nebránění rozvoji domu, když nehodlá komunikovat anebo se chová arogantně ke svému pronajímateli i SVJ?

Odpověď – 1. část

Skutečnost, že nájemce užívá byt bez podepsané písemné nájemní smlouvy se současným vlastníkem jednotky (a tedy pronajímatelem), nutně neznamená, že nájemce užívá byt bez právního titulu. Podle právní úpravy účinné v roce 2008 (stejně jako té současné) totiž platilo, že došlo-li ke změně vlastníka bytové jednotky, nájem zůstal zachován a práva a povinnosti z nájmu přešla na nového vlastníka.

Na nabyvatele však přešla pouze práva a povinnosti vycházející zákona, naopak práva a povinnosti ujednané v nájemní smlouvě nad rámec zákona na nového vlastníka nepřešla, leda že o nich nový vlastník věděl. V tomto ohledu je tedy skutečně možné, že je stále platná původní nájemní smlouva a nájemce užívá byt oprávněně. To však pochopitelně znamená, že nájemce musí dodržovat své povinnosti, které mu z nájemního vztahu vyplývají.

V prvé řadě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví, že nájemce musí užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou a zákonem. Nájemce je podle ust. § 2256 odst. 2 občanského zákoníku povinen dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě. V praxi bývají tato pravidla vtělena do např. do domovního řádu schváleného společenstvím vlastníků. V takovém případě se musí nájemce těmito pravidly řídit, jinak dochází z jeho strany k porušení povinnosti vyplývající z nájmu (k následkům viz níže).

Dále je nájemce povinen dodržovat pokyny pronajímatele týkající zachování náležitého pořádku. Prostřednictvím těchto pokynů může např. pronajímatel nájemce informovat o usneseních společenství vlastníků týkajících se správy domu, kterými se pochopitelně musí nájemce také řídit. Oprávnění pronajímatele udělovat pokyny vychází především ze skutečnosti, že na jedné straně má pronajímatel povinnost vůči nájemci udržovat po celou dobu nájmu v domě náležitý pořádek, na druhé straně má pak pronajímatel povinnost vůči další spoluvlastníků zajistit, že se nájemce řídí pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí.

Odpověď – 2. část

Co se týče nájemcových povinností při úpravách a rekonstrukcích bytu či bytového domu, podle ust. § 2259 občanského zákoníku platí, že nájemce je za určitých podmínek povinen strpět úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu, a jeho souhlas k nim není vyžadován. Mezi tyto podmínky patří to, že prováděná úprava nesníží hodnotu jeho bydlení a že ji lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Běžné nepohodlí při přestavbě musí nájemce tolerovat. Další situací, při níž je nájemce povinen strpět úpravy a rekonstrukce bytu či bytového domu, je realizace úpravy z důvody přímo hrozící zvlášť závažné újmy. Vzhledem k tomu, že uvádíte, že je bytový dům v havarijním stavu, domnívám se, že by se mohlo jednat právě o tento případ.

Porušení některé ze shora uvedených povinností má několik důsledku. V prvé řadě vzniká pronajímateli právo na náhradu škody vzniklé v důsledku takového porušení. Zároveň však lze takové jednání v návaznosti na jeho intenzitě posoudit jako hrubé, resp. zvlášť závažné porušení povinností a v takovém případě vzniká pronajímateli právo nájem bez dalšího vypovědět.

Co se týče dalšího postupu, v prvé řadě by měl pronajímatel nepřizpůsobivého nájemce písemně vyzvat k nápravě svého chování. Taková výzva by měla zejména obsahovat upozornění na jeho závadné chování, dále pak doporučuji, aby byl ve výzvě informován o tom, že mu může být z tohoto důvodu vypovězen nájem. Jestliže ani po této výzvě nedojde k nápravě v chování nájemce, nezbude pronajímateli než nájem vypovědět pro shora uvedené důvody.

Pro úplnost uvádím, že je nejen právem pronajímatele, ale zároveň i jeho povinností (viz výše), řešit nepřizpůsobivé chování svého nájemce.

Odpověď – 3. část

K problematice odcizování předmětů, které tvoří původní vybavení bytového domu, uvádím, že je v prvé řadě nutné určit, kdo je skutečným vlastníkem těchto věcí. To by mohlo být patrné např. z prohlášení vlastníka nemovité věci, kterým došlo k rozdělení nemovitosti na bytový dům s jednotkami.

Pokud by se jednalo součást společných částí domu a pozemku a tedy o majetek ve spoluvlastnictví všech vlastníků, odnášení těchto věcí je pochopitelně v rozporu s platnými právními předpisy.

Z pohledu soukromého práva dochází k bezdůvodnému obohacení na straně problémového nájemce. Jelikož se nájemce na úkor ostatních spoluvlastníku bez právního důvodu obohatil, je povinen vydat vše, oč se obohatil, a to včetně všech plodů a užitků.

Vedle soukromoprávní roviny může mít Vaše situaci i přesah do trestního práva. Na tomto místě však uvádím, že prostředků trestního práva by mělo užito jen v případě, kde jiné právní prostředky selhávají nebo nejsou efektivní.

Jednání nájemce, které uvádíte, naplňuje znaky přečinu krádeže, když si úmyslně přisvojil cizí věc se záměrem trvalého vyloučit z disponování s ním jejího vlastníka. Aby se jednalo o přečin krádeže, musela by škoda, kterou by svým závadným jednáním nájemce způsobil, dosahovat částky nejméně 5.000,- Kč.

Z toho, co ve svém dotazu uvádíte se domnívám, že si nájemce plně neuvědomuje, čeho se svým jednáním dopouští. S ohledem na to, bych Vám doporučil, abyste jakožto předseda společenství vlastníků nájemce nejprve vyzval k tomu, aby zanechal svého chování a upozornil jej na důsledky, které mohou nastat v případě, že tak neučiní, a dále jej vyzval k vydání bezdůvodného obohacení.

Jestliže neubude na tyto výzvy nájemce reagovat, další možný řešením je žaloba na vydání bezdůvodného obohacení a zároveň podání trestního oznámení.

S ohledem na složitost případu Vám závěrem doporučuji, abyste v případě dalšího postupu vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech informací navrhne další postup ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS