Majitel bytu zemřel – jak postupovat ohledně naší smlouvy

Bydlíme v pronajatém bytě. Majitelka bytu ho měla v osobním vlastnictví. Bohužel majitelka byla vážně nemocná a letos zemřela. Současnou smlouvu o pronájmu bytu máme platnou do 31. 8. Bytů pronajímala několik a tvrdila nám, že agendu povede její manžel. Dle informací z katastru je ale jako vlastník stále vedena již zesnulá majitelka. S dotazem na prodloužení smlouvy jsem se obrátil na jejího manžela, ten ale na e-mail nereagoval. Obáváme se proto, co se bude dít dál. Předpokládám, že vzhledem k tomu, že za svého života byt nepřevedla do vlastnictví manžela, bude muset proběhnout dědické řízení. Nevíme proto jak se zachovat, jestli zaplatit nájem i na další měsíc v případě, že nebudeme mít platnou nájemní smlouvu (platíme ho do 5. dne v měsíci, takže splatnost nájmu za září je do 5. 9.). Jak se v této situaci zachovat? Pokud v bytě zůstaneme i po skončení smlouvy a nájem zaplatíme i na další období, budeme v něm neoprávněně? Může nás po zaplacení někdo (např. dědic nebo kdokoliv z rodiny, komu vlastně byt nepatří) vystěhovat? Jak se v této situaci zachovat?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika dané situace, zejména pak konkrétní znění nájemní smlouvy, a proto ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a dědického práva, které nalezneme v občanském zákoníku.

Ze všeho nejdříve bych Vám doporučil se důkladně seznámit s obsahem nájemní smlouvy, zda neobsahuje zvláštní ujednání o skončení nájmu předmětného bytu.

Celkem často se totiž v nájemních smlouvách objevují různá ujednání typu: „… po skončení nájmu na dobu určitou se nájem automaticky ujednává na tutéž dobu, pokud některá ze stran druhé straně písemně neoznámí (např. 3 měsíce před skončením nájmu), že na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem.“ Pokud byste v takovémto případě žádné písemné oznámení neobdržela, došlo by k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve. Ze zákona pak rovněž vyplývá, že nový vlastník nemá možnost nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí, z důvodu změny vlastnictví vypovědět.

Pokud nicméně žádné zvláštní ujednání Vaše nájemní smlouva neobsahuje, je nutné vycházet přímo ze zákona.

Zákon v tomto směru zakotvuje následující právní fikci: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného.“

Z výše uvedeného ustanovení vyplývá, že neopustí-li nájemce byt dobrovolně, má pronajímatel právo vyzvat nájemce k vyklizení bytu a poté se případně domáhat jeho vyklizení soudní cestou. Pronajímatel však musí nájemce vyzvat k vyklizení bytu nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy měl nájem původně skončit. Dojde-li k marnému uplynutí lhůty, pak podle občanského zákoníku platí, že dojde k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu usuzuji, že zemřelá byla k okamžiku smrti vlastníkem bytu a rovněž oprávněnou pronajímatelkou.

Za této situace došlo k okamžiku smrti původní majitelky k přechodu vlastnického práva k bytu, stejně jako práv a povinností z vyplývajících z nájmu na její dědice. Ti však mohou se svým (nově nabytým) vlastnictvím plně disponovat až poté, co budou jako dědici potvrzeni pravomocným usnesením soudu, resp. notářem jakožto soudním komisařem.

Do pravomocného usnesení o nabytí dědictví spravuje pozůstalost správce pozůstalosti (povolal-li jej zůstavitel) nebo dědic, který vykonává její prostou správu.

Pokud tedy máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu, tak bych Vám doporučil kontaktovat notáře, který vede předmětné dědické řízení. O kterého státního notáře se jedná, zjistíte z rozvrhu řízení o pozůstalosti, který je uveřejněn na stránkách notářské komory. Tato informace by rovněž měla být zjistitelná ze seznamu vedených dědických řízení, které je veden u okresního soudu, v jehož obvodu měla zemřelá v době smrti bydliště. Tento notář Vám zprostředkuje kontakt na správce pozůstalosti.

Správce pozůstalosti bych následně informoval o tom, že máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu a domluvíte se s ním na dalším postupu.

V případě, že byste v tomto směru potřebovala podrobnější posouzení Vaší situace, tak bych Vám doporučil vyhledat odbornou pomoc advokáta, který by Vám se znalostí všech detailů Vašeho případu, zejména pak nájemní smlouvy, poskytl komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS