Vadný plynový kotel

Již 3 roky bydlíme v pronajatém domě o rozloze 120 m² čtverečních, kde je plynový kotel jak na topení, tak na ohřev vody. Majitel je seznámen s tím, po celou dobu uniká plyn, a místo výměny zařídil pouze nějakou zástěrku a plyn i tak stále utíká, i když se majitel hájí, že to nejde do domu. Za 7 měsíců, kdy nebyla topná sezóna, nám přišlo doplatit přes 20 000 Kč. Připomínám, nebyla topná sezóna. Nyní je to totéž. Každý rok velké nedoplatky a majitel dává ruce stranou. Řeším tedy revizi plynoměru. Spíše mi jde o to, že nás pan majitel vědomě ohrožuje již 3. rok na životě. Jsme šestičlenná rodina v hmotné nouzi. Když to s majitelem chci řešit, stále se vymlouvá, není s nim řeč. Řeší se to jako přestupek? Nebo jsou na to nějaké paragrafy?

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že nájem bytu se obecně řídí pravidly sjednanými v nájemní smlouvě a pravidly stanovenými občanským zákoníkem. Vzhledem k tomu, že Vaši nájemní smlouvu nemám k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy nájmu bytu a domu stanovené v občanském zákoníku a souvisejících právních předpisech.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku je jednou ze základních povinností pronajímatele udržovat byt a dům po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Byt či dům je způsobilý k užívání a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a obecně ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (např. též zdravotně nezávadný), a pokud je zajištěna dodávka nezbytných služeb.

Pronajímatel však nemá povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu; tyto provádí a hradí nájemce. Pojmy běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je prováděcím předpisem k občanskému zákoníku. Tento právní předpis se s největší pravděpodobností přiměřeně uplatní i na užívání domu (k zajištění bytových potřeb).

Prováděcí nařízení stanoví, že za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Souhrnná roční výše nákladů na drobné opravy přitom nesmí přesáhnout částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu; další opravy v daném kalendářním roce se za drobné opravy již nepovažují.

Odpověď – 3. část

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují mj. též opravy kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

K Vámi popsané situaci uvádím, že aktuálně je podstatné zjistit, zda skutečně dochází k úniku plynu v domě, případně čím je únik plynu způsoben (lze doporučit pořízení detektoru plynu, provedení Vámi uvedené revize plynoměru a též plynového kotle, zejména pokud není pravidelně prováděna). Po zjištění povahy a rozsahu závady pak bude s největší pravděpodobností možné určit, kdo bude odpovědný za odstranění vady, včetně úhrady ceny za její odstranění – tj. zejména, zda se bude jednat o drobnou opravu ve smyslu výše uvedeného prováděcího nařízení, kterou provádí na vlastní náklady nájemce, nebo naopak odstranění vady zajistí a uhradí pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS