Majitel odmítá plnit to, na čem jsme se dohodli

Sedmého 10. 2019 sme sa odsťahovali z bytu v Prahe, ktorý sme si prenajímali necelé 3 mesiace, zmluva bola uzavretá na dobu určitú jeden rok. V e-mailovej komunikácii sme sa s pani majiteľkou dohodli, že keď nájdeme za seba náhradu, tak nebudeme musieť platiť 3 mesiace nájomné v tej trojmesačnej výpovednej lehote. To sme aj urobili, náhradu za seba sme našli, priviedli sme ho na stretnutie s prenajímateľmi bytu, tý súhlasili s tým, že nový nájomník sa môže nasťahovať hneď deň po nás, čiže 8. 10. 2019 sa tam už nový nájomník sťahoval. Pri tom stretnutí nám pán prenajímateľ však dal podpísať 3 mesačnú výpovednú dobu zo strany nájomcu, ale s tým, že do mesiaca nám spraví vyúčtovanie a vráti depozit 20 000 Kč a vec je uzavretá. Po mesiaci sme mu písali, že kedy nám pošle depozit, a vtedy sa začal vyhovárať, že nám žiaden depozit nepošle a že mu ešte musíme zaplatiť 3 mesiace nájomné, argument, že sme si za seba našli náhradu ho vôbec nezaujíma. Ako môžeme ďalej postupovať? Má právo žiadať od nás 3 mesiace nájomné vo výpovednej dobe aj napriek tomu že sme mu našli nájomníka a tým pádom mu nevznikla žiadna škoda? Môžeme ho tým pádom žiadať, aby nového nájomníka vyhodil, keď sme vo výpovednej lehote 3 mesiace?

Úvodem si dovolím zmínit, že vzhledem k tomu, že neznám podrobnosti Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Nájem na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Pokud však máte zájem nájem bytu ukončit před uplynutím sjednané doby, můžete se s pronajímatelem dohodnout na dřívějším skončení nájmu nebo můžete za zákonem stanovených podmínek nájem jednostranně vypovědět.

Jednostranné vypovězení nájemní smlouvy je možné z důvodů ujednaných v nájemní smlouvě nebo z důvodů stanovených zákonem, a to dle ust. § 2287 OZ, tj. změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku smlouvy o nájmu do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu setrvával. Dle důvodové zprávy k uvedenému ustanovení lze za změnu okolností považovat např. situaci, kdy nájemce získá práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět, dále uzavření manželství a s tím související přestěhování do jiné obce, pořízení si vlastního bydlení nebo tíživá sociální situace, do které se nájemce po vzniku nájmu dostane.

Občanský zákoník nevylučuje možnost sehnání náhradního nájemce, který po Vás převezme nájemní vztah. Pokud jste si tuto možnost ujednali s pronajímatelem v nájemní smlouvě, není to problém. Avšak neobsahuje-li nájemní smlouva toto ujednání, lze si ho sjednat dodatečně pouze formou dodatku k nájemní smlouvě.

Ustanovení § 564 OZ stanovuje možnost změny obsahu právního jednání projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Jestliže byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, její dodatek vyžaduje písemnou formu. Dohodu prostřednictvím e-mailové komunikace lze brát za písemnou, pouze pokud by byla podepsána ověřenými elektronickými podpisy, jinak nikoliv.

Jestliže nebyla dodržena forma právního jednání, resp. písemná forma dodatku k nájemní smlouvě, je dodatek neplatný, ledaže strany vadu formy dodatečně zhojí nebo nebylo-li dosud plněno. Z Vámi popsané situace dovozuji, že nový nájemník v bytě již bydlí, takže neplatnost již namítat nelze.

Správně jste měli s pronajímatelem uzavřít dohodu o ukončení nájemního vztahu a následně měl pronajímatel uzavřít novou nájemní smlouvu s novým nájemníkem. Případně bylo možné nájemní smlouvu na nového nájemce se souhlasem všech zúčastněných postoupit. Podepsání výpovědi s výpovědní dobou 3 měsíce ve Vaší situaci postrádalo smysl.

Nicméně pokud tedy nájemní vztah trvá, jelikož výpovědní doba ještě neuplynula, lze nájem z Vaší strany vypovědět bez výpovědní doby, jelikož Vám pronajímatel neumožnil byt užívat, čím hrubě porušil své povinnosti. Za dobu, kdy Vám nebylo v rozporu s nájemní smlouvy (po dobu výpovědní doby) umožněno byt užívat, můžete zároveň žádat slevu z nájemného, a to ve výši 100 %.

Pokud jde o složenou kauci, podle ust. § 2254 odst. 2 OZ obecně platí, že pronajímatel má povinnost vrátit nájemci složenou jistotu (depozit) při skončení nájmu. Zároveň si přitom může započíst, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Dle občanského zákoníku má tedy nájemce nárok na vrácení jistoty poslední den nájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS