Téma: Zvyšování nájemného

Pronajímatel chce co nejvyšší zisky, nájemce zase ušetřit. Typický střet, jehož výsledkem je nájemné, které jsou strany ochotny zaplatit a přijmout. Co když však pronajímatel chce víc (a to i z naprosto legitimních důvodů), ale nájemní smlouva stále běží a není zde zákonný důvod ji vypovědět? Na co se má připravit pronajímatel a na co nájemník při jednostranném zvýšení nájemného.

Podmínky zvyšování nájemného doporučujeme nejlépe sjednat předem v nájemní smlouvě nebo později dohodou. Nejčastěji se v nájemní smlouvě stanoví zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou. Zvyšování nájemného lze i ve smlouvě zcela vyloučit. Pokud se však pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného nedohodnou, rozhodne soud na základě pravidel zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“).

Pokud není smlouva ani dohoda, pronajímatel se může dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve za rok od posledního skutečného zvýšení nájemného. Zvýšení nesmí přesáhnout 20% hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Zjednodušeně řečeno zvýšení je možné nejdříve po roce, maximálně ve výši 20 % za poslední 3 roky. Výsledná výše nájemného navíc nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt a za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné se zjišťuje odborným odhadem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Písemný návrh musí být odůvodněn, kde bude popsáno, jakým způsobem byly naplněny výše uvedené zákonné podmínky pro možnost zvýšení nájemného. I přijetí návrhu by mělo být od nájemce písemně, nebo souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného samotným zaplacení, počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, jak bylo navrženo.

Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí návrh na zvýšení nájemného, může se pronajímatel domáhat zvýšení nájemného u soudu. Žalobu o zvýšení nájemného musí podat do tří měsíců a přiložit doklad (např. dodejku, doručenku apod.) o tom, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel i další náležitosti návrhu. V soudním řízení může pronajímatel navrhnout zvýšení přesahující 20% limit, ale soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného. Tato specifikace má fungovat jako motivace nájemců pro přijetí návrhu pronajímatele a zbytečně se nesoudit.

Nájemné také může být zvýšeno po provedení stavebních úprav, které zvýší užitnou hodnotu bytu, celkové podmínky v bytě či povedou k trvalé úspoře energií nebo vody. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za účelně vynaložené náklady. V případě celých bytových domů však s takovým zvýšením nájemného musí souhlasit dvě třetiny bytů v domě. Když takový souhlas pronajímatel nedostane, může se opět domáhat zvýšení nájemného u soudu, a to až o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Pozor, tato zvýšení nájemného jsou pouze jednorázová.

Dále je možné opačně žádat i snížení nájemného. Navrhujícím je v tomto případě nájemce, takže povinnosti týkající se návrhu má nyní nájemce, který musí v písemné formě pronajímateli navrhnout snížení nájemného. Použijí se i obdobně uvedené limity, ale ve vztahu ke snížení nájemného.

 Pokud jde o přijetí nabídky, nepřichází v tomto případě v úvahu přijetí formou zaplacení sníženého nájemného. Pronajímatel by proto měl přijmout nabídku na snížení písemně ve lhůtě dvou měsíců od dojití nabídky, případně v delší lhůtě stanovené nájemcem.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay