Téma: Změny v bydlení

Družstevní bytová výstavba (VI)

Družstevní bytová výstavba prožívá v posledním desetiletí svou postupnou renesanci. Jejím principem je sdružení vlastních prostředků členů družstva a úvěru poskytnutého bytovému družstvu. V minulosti se k tomu v různých dobách přidávaly ještě rozličné formy podpory, nejčastěji dotací státu či zaměstnavatelů či zaměstnaneckých svazů nebo cechů.

Aktuálně může být takovou podporou úvěr na pořízení obydlí podle nařízení vlády č. 1/2021 Sb., o podmínkách použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou úvěru poskytovaného na modernizaci nebo pořízení obydlí. Předpokladem však je shoda na výkladu umožňujícím poskytovat úvěr i v případech nově vznikajících bytových družstev.

Jinou variantou podpory mohou být úvahy o podpoře ze strany obcí, nejčastěji v podobě poskytnutí pozemku s odložením zaplacení kupní ceny na pozdější dobu, nejlépe až po úplném zaplacení pořizovacích nákladů stavby bytového domu. To má samozřejmě svůj význam zejména v těch obcích, kde cena pozemku hraje významnější roli v celkových pořizovacích nákladech bytového domu. Výstavba se pak může odehrát na základě práva stavby. Důležitou roli však budou hrát sjednané podmínky práva stavby (stavební plat), ale také podmínky opce na budoucí koupi pozemku, především pak budoucí kupní cena pozemku.

Nejčastější formou novodobé družstevní bytové výstavby je založení nového bytového družstva za účelem výstavby nebo koupě bytového domu. Jinou alternativou může být výstavba bytového domu v rámci již existujícího bytového družstva, kde je pak vytvořeno samostatné hospodářské středisko ve struktuře mateřského bytového družstva.

K založení nového bytového družstva je zapotřebí nejméně tří zakladatelů, fyzických či právnických osob – § 552 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“). Již v období přípravy založení bytového družstva je možné uzavírat některým z jeho zakladatelů rezervační smlouvy se zájemci o konkrétní projekt výstavby bytového domu. Zaplacení rezervační zálohy zájemcem o členství v bytovém družstvu je spojeno s příslibem zajištění jeho přijetí do výstavbového bytového družstva po založení družstva se současným přidělením vybraného bytu, případně dalších prostor (garáž či parkovací stání, komory nebo sklepy, obchodní či jiné prostory).

Na pořizovacích nákladech bytu a dalších prostor se člen výstavbového družstva podílí zpravidla v rozmezí 20 až 30 %, o zbytek se postará výstavbové bytové družstvo (resp. jeho zakladatelé v roli statutárního orgánu) prostřednictvím bankovního úvěru. Na jeho splácení se po převzetí bytu podílí členové družstva formou měsíčních předpisů záloh, a to zpravidla po dobu 30 let po dokončení a předání stavby. Prodloužení lhůty splatnosti je jednou z možností, jak více rozložit úhradu pořizovacích nákladů a snížit tak měsíční náklady bydlení.

Členovi družstva bývá umožněno, aby do družstva vložil více vlastních finančních prostředků. V takovém případě se pak úměrně snižuje jeho podíl na splácení úvěru bytového družstva. Navíc bývá standardem možnost mimořádných splátek úvěru družstva. Ty bývají vždy ke dni výročí fixace úrokové sazby (zpravidla pětileté) zdarma, tedy bez dalších poplatků, jinak s poplatkem sjednaným bytovým družstvem s bankou, vyjádřeným v procentech z výše předčasné splátky (1 až 2 %).

Zkusme si tedy jako příklad představit pouze družstevní byt s celkovou pořizovací cenou 3 000 000 Kč vč. DPH s poměrem vlastních a úvěrových zdrojů 25 % ku 75 %. Za takovou cenu může být v Praze při standardní výstavbě pořízeno spíše 30 m² podlahové plochy (odpovídá bytu s dispozicí 1+kk), s podporou hlavního města lze uvažovat až o 45 m² podlahové plochy (může jím být i malý 2+kk), ale mimo hlavní město to může být i byt o ploše 52–60 m² s dispozicí 2+kk.

Jak budou konkrétně ve vybraném případě vypadat hlavní milníky cesty k družstevnímu bytu, struktura a náklady jeho financování?

1. Člen družstva uhradí svou část podílu na pořizovacích nákladech vybraného bytu z vlastních zdrojů, a to až do celkové výše 25 % pořizovací ceny bytu a dalších prostor (byla-li před založením bytového družstva uhrazena rezervační záloha, započte se v plné výši na splnění vkladové povinnosti člena bytového družstva).
2. Spolu s tím se zpravidla hradí i jednorázový členský poplatek na předpokládané náklady výstavbového bytového družstva od doby jeho založení do doby předání bytů k užívání členům družstva (cca 30–40 tisíc Kč), kdy je třeba počítat například s náklady vedení bankovního účtu, náklady na rezervaci úrokové sazby budoucího úvěru, náklady na znalecké posudky či náklady organizace členských schůzí.
3. Následně je člen družstva vyzván k řešení klientských změn, jejichž náklady hradí přímo ze svých zdrojů, opět však prostřednictvím výstavbového bytového družstva. Zde hodně záleží na organizátorech družstevní bytové výstavby, nakolik umožní variabilitu dispozičních změn či výběru materiálů družstevníkovi.
4. Předposledním krokem bývají předpřejímky bytů, kdy má člen družstva a budoucí nájemce možnost seznámit se s provedením bytu před jeho kolaudací. Automaticky se sepisují i případné záznamy o vadách a nedodělcích a také je to příležitost navštívit byt s dodavatelem kuchyně či jiného vybavení bytu, nejsou-li součástí projektu.
5. Posledním krokem je převzetí bytu, kdy spolu s převzetím je uzavírána nájemní smlouva a na jejím základě je nájemce povinen zahájit placení měsíčního předpisu záloh nájemného i nákladů na služby.

 

A ještě číselné shrnutí uvedeného příkladu:

Pořizovací cena bytu                                                                                                                         3 000 000 Kč

Podíl člena družstva                                                                                        25 %                     750 000 Kč

(+ jednorázový členský příspěvek                                                                                                        40 000 Kč)

Podíl úvěru výstavbového bytového družstva                                           75 %                            2 250 000 Kč

Výše měsíční splátky při splatnosti 30 let od předání bytu a úrokové sazbě 3,25 %                     9 800 Kč

Měsíční výše nájemného a záloh na služby (odhad)                                                                              3300 Kč

Celkové měsíční náklady bydlení (po předání bytu)                                                           13 000 Kč

V uvedeném příkladu musí zájemce o družstevní byt počítat s tím, že:

1. musí mít naspořeno 790 000 Kč z vlastních zdrojů (může k tomu využít již zmíněného úvěru na pořízení bytu od SFPI nebo úvěru ze stavebního spoření, v obou případech se však následné měsíční náklady navýší o splátku dalšího úvěru),
2. jeho budoucí měsíční náklady bydlení budou činit cca 13 000 Kč (k tomu je třeba počítat se spotřebou elektrické energie v bytě, případně plynu, pojištění domácnosti a zajištění datových služeb).

Vynaložené náklady členem družstva jsou však z větší části investicí do hodnoty družstevního podílu spojeného s právem nájmu přiděleného bytu a v případě převedení bytu do vlastnictví člena družstva také investicí do budoucí vlastní nemovitosti.

Výhod lze v účasti v družstevní bytové výstavbě najít hodně nejen pro pořízení bytu (např. pro účast v družstevní bytové výstavbě nehraje roli věk, zájemce nemusí vyjednávat hypoteční úvěr a plnit stále náročnější podmínky pro jeho získání nebo nižší až zanedbatelné budoucí transakční náklady při převodu družstevního podílu oproti nákladům prodeje nemovitosti), ale i z pohledu jeho budoucí správy, kdy dopředu nevíte, s kým se v novostavbě setkáte, a řešení případných potížistů je v bytovém družstvu oproti společenství vlastníků jednotek přece jen výrazně efektivnější.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB