Téma: Změny v bydlení

Rozúčtování a vyúčtování v bytovém domě (IV)

Hlavní pravidla pro rozúčtování nákladů na služby a jejich vyúčtování oproti zálohám stanoví:

1. především zákon č. 67/2013, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“),
2. vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům a
3. dílčím způsobem, z pohledu správy společných částí domu a pozemku, také nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Tentokrát se ale budeme věnovat pohledu na rozúčtování a vyúčtování služeb především z hlediska změn či upřesnění, která mohou být pro řadu vlastníků a uživatelů bytových domů nová. A možná to bude platit i pro část správců bytových domů, jakkoliv u nich bych očekával větší míru znalosti.

Návaznost na EED

Evropská směrnice 2012/27/EU o energetické účinnosti a její novela ze závěru roku 2018 uvádí, že důležitým prostředkem pro informování zákazníků o jejich spotřebě energie jsou informace o vyúčtování a roční přehledy. Součástí údajů o spotřebě a nákladech mohou být i další informace, které spotřebitelům pomohou srovnat jejich stávající smlouvu s dalšími nabídkami a využít mechanismy pro podávání stížností a alternativní řešení sporů. Protože však spory související s vyúčtováním jsou častým zdrojem stížností spotřebitelů a přispívají k trvale nízkým mírám spokojenosti spotřebitelů a jejich komunikaci s poskytovateli energie, je třeba zajistit, aby informace o vyúčtování byly jednodušší, jasnější a snadněji pochopitelné a aby byly vytvořeny samostatné nástroje, jako jsou informace o vyúčtování, informační nástroje a roční přehledy, které by spotřebitelům poskytovaly všechny potřebné informace, a umožňovaly jim tak regulovat svou spotřebu energie, srovnávat nabídky a přecházet k jiným dodavatelům.

Na podporu shora řečené mají členské státy zajistit, aby ve vyúčtování měli koneční uživatelé v jasné a srozumitelné podobě tyto informace:

1. aktuální skutečné ceny a skutečnou spotřebu energie nebo celkové náklady na vytápění a odečty indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění;
2. informace o použité skladbě zdrojů energie a souvisejících ročních emisích skleníkových plynů, a to i pro konečné uživatele napojené na dálkové vytápění nebo dálkové chlazení, a popis jednotlivých uplatňovaných daní, poplatků a sazeb;
3. srovnání aktuální spotřeby energie konečných uživatelů se spotřebou na vytápění a chlazení za stejné období předchozího roku, v grafické podobě, opravené o klimatický korekční faktor;
4. kontaktní údaje na organizace konečných zákazníků, energetické agentury nebo podobné subjekty, včetně adres internetových stránek, u nichž lze získat informace o opatřeních ke zvýšení energetické účinnosti, srovnávací profily konečných uživatelů a objektivní technické údaje o spotřebičích energie;
5. informace o souvisejících postupech pro podávání stížností, mediačních službách nebo mechanismech alternativního řešení sporů, podle práva jednotlivých členských států;
6. srovnání s průměrným normalizovaným nebo referenčním konečným uživatelem stejné uživatelské kategorie. V případě elektronických vyúčtování lze místo toho tato srovnání zveřejnit na internetových stránkách a odkázat na ně v těchto vyúčtováních.

Vyúčtování, která se nezakládají na skutečné spotřebě nebo na odečtech indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění, musí obsahovat jasné a srozumitelné vysvětlení toho, jak byla částka uvedená ve vyúčtování vypočtena, a alespoň informace uvedené v písmenech d) a e).

Správa jednotek ve spoluvlastnictví více osob

Již dnes je třeba poukázat na výkladové stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj k provádění správy jednotek ve spoluvlastnictví společenstvím vlastníků jednotek po 1. lednu 2014 (lze najít na webových stránkách MMR). Podle něj nejsou společenství vlastníků jednotek oprávněna spravovat jednotky, jsou-li tyto ve spoluvlastnictví více osob, a to ani na základě udělení plné moci. Společenství vlastníků jednotek je osobou odpovědnou za správu společných částí domu a pozemku, nikoliv však za správu jednotky „dovnitř“. Výjimkou mohou být toliko kancelář, dílna či garáž, vymezené jako jednotky, za předpokladu, že slouží k zajištění výkonu správy bytového domu.

V samotném stanovisku uvádí MMR, že si je vědomo praktických obtíží (typicky v případě jednotek o větším počtu spoluvlastníků – např. garážových jednotek o větším počtu parkovacích stání). Možné řešení správy takových jednotek vidí například prostřednictvím osoby, jíž je svěřen výkon některých činností správy domu a pozemku, tj. správci bytového domu. Poznamenávám z vlastních zkušeností, že je to zpravidla velké překvapení i na straně společenství vlastníků jednotek, kde právě ve zmíněných příkladech hromadných garáží patří zajištění jejich správy společenstvím vlastníků jednotek k převažující praxi.

Prodloužení termínu vyúčtování v důsledku epidemických opatření

Zákon o službách v § 13 odst. 1 předpokládá, že nesplní-li poskytovatel služeb povinnost stanovenou zákonem (např. včasné nedoručení vyúčtování), je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. A právě skutečnost, že poskytovatel služeb nemohl dostát svému závazku v důsledku omezení souvisejících s pandemií Covid-19, může být důvodem pro neuplatnění sankce. Tento výklad vlastně navázal na loňské posunutí termínu do konce srpna kalendářního roku zvláštním zákonem.

Vyúčtování na posledního vlastníka (§ 1186 OZ)

Hodně velkou novinkou se zdá být upravené ustanovení § 1186 občanského zákoníku, které upřesňuje, že společenství vlastníků jednotek nevzniká při převodu jednotky povinnost vypořádat:

1. příspěvky na správu domu a pozemku, ani
2. zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby).

Hlavní důvodem změny je zabránit vzniku pohledávky společenství vlastníků jednotek za vlastníky, kteří svou jednotku prodali a odstěhovali se pryč. Teprve až okamžiku vyúčtování zúčtovacího období (uhrazených záloh) totiž může dojít ke vzniku pohledávky za vlastníkem jednotky (nedoplatku na službách). Do té doby mohou být předmětem potvrzení o existenci dluhů, předvídaného § 1186 občanského zákoníku toliko uhrazené měsíční předpisy záloh nebo případný nedoplatek z vyúčtování předchozího zúčtovacího období. Nové pojetí je jednou z nejzásadnějších změn nové právní úpravy ku prospěchu ostatních vlastníků jednotek.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB