Téma: Zálohy na služby

Vedle nájemného nebo příspěvku na správu domu a pozemku je třeba hradit také zálohy na plnění spojená s užíváním bytu či bytové jednotky – na služby. Službami se rozumí to, co je poskytováno uživatelům bytového domu a zdaleka to nemusí být vždy stejné druhy a rozsah služeb. O tom svědčí i právní úprava, která je obsažena v zákoně č. 67/2013 Sb., jímž se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZoS“), jinak též uváděn jako „zákon o službách“.

V § 3 odst. 1 ZoS je proto uveden jen výčet těch nejobvyklejších:

• dodávka tepla,
• centralizované poskytování teplé vody,
• dodávka vody a odvádění odpadních vod,
• provoz výtahu,
• osvětlení společných prostor v domě,
• úklid společných prostor v domě,
• odvoz odpadních vod a čištění jímek,
• umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
• provoz a čištění komínů a
• odvoz komunálního odpadu.

Jinou službou bývají často zahradnické práce, ostraha objektu či provoz recepce, ale nejsou vyloučeny ani další služby.

Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství (§ 3 odst. 2. ZoS). Tím se myslí zejména četnost dodávky služby, její kvalita a způsob provedení.

Poskytovatel služeb, kterým může být:

1. jednak vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo
2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

je oprávněn požadovat na příjemci služeb, kterým může být:

1. nájemce bytu, nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství (§ 4 odst. 1 ZoS).

Zejména pro vlastníky bytů je důležité si uvědomit, že v případech pronájmu bytů působí hned ve dvojí roli – jsou příjemci služeb ve vztahu ke společenství vlastníků jednotek jako jejich poskytovateli a zároveň jsou i poskytovatelé služeb ve vztahu ke svým nájemcům. Platí pro ně všechna pravidla obsažená v ZoS a je proto třeba si dát pozor na jejich řádné plnění.

K základním pravidlům upraveným v ZoS patří:

• postup pro případy, kdy nedojde k ujednání či rozhodnutí družstvem či společenstvím vlastníků jednotek o výši záloh, včetně změny výše záloh v průběhu zúčtovacího období (§ 4 odst. 2 až 4 ZoS),
• rozúčtování nákladů na služby (§ 5 a 6 ZoS),
• vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na jednotlivé služby včetně splatnosti přeplatků a nedoplatků (§ 7 ZoS),
• oprávnění nahlížet do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek (§ 8 ZoS),
• podmínky sjednání paušální platby nájemného a záloh na služby, případně jen záloh na služby, kdy se platby za poskytované služby nevyúčtovávají (§ 9 ZoS),
• a pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním (§ 13 ZoS).

Nejdůležitější částí jsou zřejmě:

1. rozúčtování nákladů na služby, kterým se rozumí vyčíslení nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby a
2. vyúčtování, kterým se rozumí porovnání skutečné výše nákladů na služby a uhrazených záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, a to z pohledu zúčtovací jednotky (domu), ale i z pohledu jednotlivého příjemce služeb.

 Rozúčtování vždy časově předchází vyúčtování jako proces rozdělení nákladů za poskytované služby na jednotlivé příjemce služeb a stanoví způsobu, jakým se tak děje. Rozúčtování se týká především služeb spojených s užíváním jednotky nebo, jinak řečeno, službami, které jsou spotřebovávány v jednotce (bytě). Takovými službami jsou především dodávka tepla, teplé a studené vody.

 Základní právní úpravu rozdělení nákladů na služby a jejich vyúčtování stanoví zákon o službách s tím, že pro oblasti tepla a teplé vody obsahuje podrobnější pravidla vyhláška MMR ČS č. 269/2015, o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška o rozúčtování“).

Zálohy na služby musí být vyúčtovány nejpozději do konce 4. měsíce po skončení zúčtovacího období, resp. nejpozději do tohoto termínu musí doručit poskytovatel služby vyúčtování příjemci služeb (§ 7 odst. 1 ZoS). Finanční vyrovnání z vyúčtování vyplývající vypořádají poskytovatel a příjemce služeb ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (§ 7 odst. 3 ZoS).

Toto pravidlo bylo v souvislosti s řešení Covid-19 upraveno tak, že pro letošní rok platí pro doručení vyúčtování lhůta do konce srpna 2020, aby se předešlo případným potížím se získáním podkladů (odečtů hodnot měřidel či indikátorů v bytech) pro zpracování rozúčtování. Na druhé lhůtě se nic nemění, nejzazším termínem tak bude konec letošního roku.

 Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay