Téma: Základní náležitosti nájemní smlouvy

Nájemní smlouva obecně nemá ze zákona mnoho obligatorních náležitostí. Na které je dobré při sjednávání smlouvy nezapomenout?

Podstata nájemní smlouvy vychází z povinnosti pronajímatele přenechat věc k dočasnému užívání a závazek nájemce platit pronajímateli nájemné. Po skončení nájmu má nájemce povinnost vrátit předmět nájmu zpět pronajímateli. Mezi dva základní charakteristické znaky patří tedy dočasnost a úplatnost. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“) upravuje specifické typy nájmu, jimiž jsou nájem bytu a domu, podnikatelský nájem věcí movitých, nájem služebního bytu, nájem bytu zvláštního určení a nájem dopravního prostředku. Pro některé z nich platí jiná pravidla než pro obecnou úpravu nájmu. Konkrétně v ustanovení § 2237 občanského zákoníku je například pro nájem bytu kladen požadavek písemné formy smlouvy.

Mezi základní náležitosti nájemní smlouvy patří uvedení smluvních stran a předmětu nájmu. Mimo to občanský zákoník podpůrně upravuje výši nájemného a dobu trvání nájmu, ale je výrazně doporučováno si tyto náležitosti při sjednávání nájemní smlouvy rovněž výslovně ujednat.

Subjekty uzavírající nájemní smlouvu musejí být dostatečně identifikovány. Lze pouze doporučit uvádět navíc například rodné číslo či bydliště. Nájem nemusí být pouze smlouva o dvou subjektech, neboť občanský zákoník umožňuje sjednat si tzv. společný nájem. V takovém případě mají všichni nájemci stejná práva a povinnosti. Jejich vzájemné vypořádání se řídí ustanoveními o společnosti. Mezi další náležitost patří přesná specifikace předmětu nájmu. Je tedy nutné jej dostatečně odlišit od ostatních věcí tak, aby nemohl být zaměněn. Za způsobilý předmět nájmu lze považovat věc movitou nezuživatelnou i nemovitou, dokonce v některých případech i věc, která má teprve v budoucnu vzniknout. U nájemní smlouvy k bytu nebo domu je vhodné předmětnou nemovitost identifikovat pomocí nezaměnitelných údajů z veřejného rejstříku v podobě katastru nemovitostí.

V případě, kdy si strany neujednají nájemné a zároveň je ze smlouvy patrné, že se jedná o nájem, použije se ustanovení § 2217 občanského zákoníku. Nájemné je tak podpůrně ujednáno v takové výši, která je typická pro obdobnou smlouvu uzavřenou v daném čase a místě. V praxi se ale nejedná o ideální způsob řešení, neboť takto určený nájem nemusí vždy vyhovovat zájmům obou stran. Taktéž ujednání doby trvání nájmu má podstatný vliv na způsob skončení nájmu. V případě, kdy mezi stranami není ujednána doba trvání, má se za to, že se jedná o nájem uzavřený na dobu neurčitou.

U nájmu bytu a domu občanský zákoník chrání spíše nájemce. Patrné je to například z nemožnosti krácení práv nájemce, které mu občanský zákoník přiznává. Taktéž lze toto demonstrovat pro případě, kdy si smluvní strany sjednají ujednání zakládající nepřiměřenou povinnost nájemci. K takovému ujednání se dle ustanovení § 2239 občanského zákoníku nebude přihlížet. V nájemní smlouvě je taktéž vhodné ujednat splatnost nájemného. Tu zákon podpůrně stanovuje v ustanovení § 2218 občanského zákoníku měsíčně pozadu. V případě nájmu bytu a domu však občanský zákoník v ustanovení § 2251 stanovuje povinnost nájemce uhradit nájemné předem na každý měsíc. Občanský zákoník poskytuje nájemci rovněž značnou výhodu v případě výše zmíněné problematiky písemné formy pro nájem bytu. Nájemci nedostatek této formy nemůže jít ke škodě. V praxi proto například pronajímatel nemůže vyklidit pronajatý byt jen proto, že jej nájemce užívá bez dodržení písemné formy nájemní smlouvy.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay