Téma: Zakázaná ujednání v nájemní smlouvě

Téměř každému pronajímateli je známo, že najít dobrého a spolehlivého nájemce, s nímž nejsou v době trvání žádné problémy, je v dnešní době čím dál složitější. Nelze opomenout ani obrácenou stranu mince, kdy i poctivý nájemce se setkává s všelijakým nátlakem ze strany pronajímatelů. Ať již za tímto stavem budeme hledat cokoliv, je nutno především znát a ctít právní předpisy, kterou nájemci poskytují nemalou ochranu. Vztah pronajímatele a nájemce se dá totiž považovat za právní vztah, v němž právě nájemce má pozici slabší smluvní strany a větší ochrany.

Mezi základní ustanovení chránící nájemce je ustanovení § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, (dále jako „občanský zákoník), které jednoznačně vylučuje ujednání, kterými sice nedochází k odchýlení od zákonné úpravy, ale která jsou přesto pro nájemce nepřiměřená. Proto se nebude v nájemní smlouvě přihlížet k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Nájemce tak například nemůže být povinen platit v případě prodlení s placením nájemného smluvní pokutu vedle zákonných úroků z prodlení.

Z výše uvedeného vyplývá, že nemůže být v nájemní smlouvě utvrzena povinnost nájemce prostřednictvím smluvní pokuty. Toto je zcela zásadní rozdíl oproti původní právní úpravě platné až do konce roku 2013, kdy bylo možné sjednat smluvní pokutu v nájemní smlouvě, což v určitých případech bylo praktické pro pronajímatele k ochraně jeho práv. I když již bude nájemních smluv uzavřených před rokem 2014 poskrovnu, je třeba zdůraznit, že i na tyto smlouvy se dle ustanovení § 3074 občanského zákoníku vztahuje již současná právní úprava, která posílila ochranu nájemce.

Zákaz ujednání smluvní pokuty však nebrání možnosti, aby pronajímatel požadoval zaplacení náhrady škody. Na druhou stranu, přestože se k ujednání o smluvní pokutě nepřihlíží, neměl by mít pronajímatel právo požadovat náhradu škody v rozsahu vyšším než smluvní pokuta, ledaže si to při ujednání smluvní pokuty vyhradil. Chrání se tím očekávání nájemce.

Dále smluvní strany v praxi sjednávají různé práva a povinnosti za účelem ochránit svá práva, např. povinnost úklidu společných prostor, právo nájemce užívat teplou vodu, povinnost nájemce označit dveře, povinnost nájemce hlásit návštěvy předem, omezení návštěv přes noc.

Zákonodárce však blíže nevymezil okruh případů, kdy ujednání bude zjevně nepřiměřené. Bude tedy nutné posuzovat každý konkrétní případ zcela individuálně. Lze předpokládat, že např. absolutní zákaz přijímání návštěv rodinných příslušníků do bytu by mohl být shledán jakožto zjevně nepřiměřený. Nepřiměřeným může být taktéž ujednání, které ukládá nájemci povinnosti, které nevyplývají ze zákonné úpravy mimo pododdíl upravující nájem bytu. Musí zde být úměra mezi těmito zájmy (spravedlivým důvodem) a omezením nájemce. Absence důvodů bude často vyplývat z porovnání s obdobnými případy, kdy takové nepřiměřené ujednání nebylo sjednáno.

V případě soudního sporu o zjevnou nepřiměřenost ujednání v nájemní smlouvě občanský zákoník stanovuje, že k těmto ujednáním o smluvní pokutě a nepřiměřených povinnostech se nepřihlíží. Jedná se tedy o ustanovení zdánlivá bez právní relevance a soud by měl k jejich zdánlivosti přihlížet z úřední moci bez nutnosti vznesení námitky ze strany nájemce.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay