Téma: Věcná břemena, předkupní a zástavní právo

Výhrada zpětné koupě a prodeje (VI)

Výhrada zpětné koupě a prodeje se využívá jako vedlejší ujednání kupní smlouvy, a to v souladu s ustanoveními § 2135 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“). Předmětem výhrady může být jak věc nemovitá i movitá. Účelem těchto ustanovení je umožnit prodávajícímu již jednou prodanou věc získat za úplatu zpět. Z ujednání o výhradě zpětné koupě tak vzniká původnímu kupujícímu povinnost převést věc zpět prodávajícímu na jeho žádost, a to v nezhoršeném stavu. Výhrada zpětné koupě je tak aktivována pouze jednostranným projevem vůle jedné ze stran. Původní prodávající se naopak zavazuje za věc poskytnout úplatu, tj. vrátit původnímu kupujícímu kupní cenu.

Tímto způsobem jsou vyrovnány i veškeré plody a užitky z peněz nebo z věci snad vytěžené a žádná ze stran by tak neměla být ochuzena. Může se totiž stát, zde v době, kdy má kupující věc u sebe, učinil patřičné náklady ke zlepšení předmětné věci nebo jejímu zachování. V takových případech kupujícímu náleží náhrada těchto nákladů z principu poctivého držitele. Naproti tomu náklady související s běžnou údržbou není původní prodávající povinen kupujícímu hradit dle ustanovení § 2136 občanského zákoníku. Pokud ale kupující svým jednáním zmaří nebo zhorší hodnotu předmětné věci, stejně tak má povinnost původnímu prodávajícímu nahradit škodu. Tato povinnost náhrady škody se opět netýká běžného opotřebení věci.

Lhůta pro uplatnění výhrady zpětné koupě nebo prodeje není neomezená. V případě, že nebyla ujednána jakákoli lhůta, dle občanského zákoníku platí v případě movitých věcí tříletá lhůta a u nemovitých věcí lhůta desetiletá k uplatnění výhrady. Výhradu zpětné koupě či prodeje lze rovněž ujednat jako věcné právo u věci zapsané ve veřejném seznamu. Věcné právo lze ujednat jen se souhlasem toho, pro koho je předmětné právo zpětné koupě ve veřejném seznamu zapsáno.

Výhrada zpětného prodeje má zásadně stejný účinek jako výhrada zpětné koupě. Prokazuje to i ustanovení § 2139 občanského zákoníku, které uvádí, že na výhradu zpětné prodeje se obdobně užijí ujednání výhrady o zpětné koupi. Jedním ze zásadních rozdílů je tedy pouze patrná „záměna“ stran, kdy výhrada zpětného prodeje je aktivována ze strany kupujícího, který si vymiňuje zpětný prodej věci původnímu prodávajícímu. Ovšem strany by měly být opět vyrovnány způsobem, aby byly rovněž i plody a užitky z peněz nebo předmětné věci vyrovnány.

Výhrada zpětné koupě zavazuje i dědice, to znamená, že předmětné právo jednoduše nezanikne smrtí jedné ze stran, ale zavazuje jak dědice původního prodávajícího, tak kupujícího. Prodávající se může s kupujícím tako dohodnout na zcizitelnosti výhrady práva zpětné koupě, to znamená, že umožňuje toto právo převést i na jinou osobu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay