Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
V tomto článku se budeme věnovat otázce spojené s jistotou neboli kaucí u nájmu bytu. Půjde o právo nájemce na úroky z poskytnuté jistoty při skončení nájmu. Jde o právo, které se v praxi příliš nevyskytuje, a pronajímatele ani nájemci o možnosti úročení jistoty často ani nevědí.Tato novinka začala platit s účinností nového občanského zákoníku a nájemce má právo na výplatu úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, kdy její výši doporučujeme v nájemní smlouvě sjednat, jelikož v opačném případě občanský zákoník podpůrně stanoví, že nájemce má právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby, a to od poskytnutí jistoty.
Důvodem pro zavedení úroků z jistoty je považování kauce za peněžní částku, která se stává vlastnictvím pronajímatele a může s ní libovolně nakládat. Jde o zadržování majetku nájemce ve prospěch pronajímatele, což je přirovnáváno k institut úvěru, a tudíž vzniká právo i na úrok. Jenže pokud není sjednána výše úroku, má nájemce nárok na úrok ve výši zákonné sazby úroků podle ustanovení § 1802 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“). Může být stanovena právním předpisem, jinak jde o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla nájemníka v době uzavření smlouvy. Taková formulace je však velmi nepřesná a úrok se tak může pohybovat od 0 % do 20 % a více podle druhu sjednaného úvěru.
Jelikož se výše úroků z jistoty má odvíjet od poskytovaných úvěrů, je zastáván názor, že se i zde má posuzovat bonita pronajímatele a nájemce a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím jistoty i s nájemním vztahem jako celkem. Zjednodušeně řečeno solidnost a spolehlivost pronajímatele a nájemce vzhledem k schopnosti plnění nájmu a vrácení jistoty. Z tohoto pohledu je v obecné rovině přiléhavý úrok z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů (dluhopis je svého druhu úvěr), v obou případech krátkodobých. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele pak lze dále konkretizovat úrok postavený na této obecné základně. Půjde tedy o individuální posouzení každého případu zvlášť. Nicméně odpověď na otázku skutečně řádné výše úroku při vrácení jistoty nám může dát pouze judikatura, které je na toto téma velmi málo.
Z komentářové literatury dále vyplývá, že si lze výši úroků při kauci sjednat přímo v nájemní smlouvě. Tato výše by však neměla být příliš nízká či nulová pro nájemce dle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku. K takovému ujednání by se sice nepřihlíželo, nicméně nic nebrání stranám takové ujednání dobrovolně respektovat, a to i v případě, pokud by se úroky z kauce zcela vyloučily. Dále je obhajitelné, jestliže dojde k omezení možnosti dispozic s jistotou, například možnost uložení na zvláštním účtu, a ujednání mnohem nižších úroků. V takovém případě nepůjde o odchýlení v neprospěch nájemce (ustanovení § 2235 občanského zákoníku), když v souladu se smyslem daného ustanovení získá jinou odpovídající výhodu.
Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.
Foto: Pixabay
