Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Užívání domu ve spoluvlastnictví (V)

Užívání domu ve spoluvlastnictví patří v dnešní době stále mezi často využívané instituty. V praxi se nejčastěji jedná o dvougenerační domy rodičů a jejich dětí. Nejedná se však pouze o ně. Časté jsou i případy, kdy spoluvlastník převede svůj podíl k předmětnému domu třetí osobě, například v rámci investičního záměru. Výjimkou nejsou ani případy, kdy novému spoluvlastníkovi připadne část domu v rámci rozdělení pozůstalosti. V obecnosti lze říct, že spoluvlastnictví domu přináší řadu výhod i nevýhod.

Obecná právní úprava spoluvlastnictví je obsažena v § 1115 a násl. z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Ustanovení o užívání předmětu spoluvlastnictví se na případ užívání domu spoluvlastníky použije přiměřeně. Co se týká nakládání s podílem obecně, každý jednotlivý spoluvlastník si může s podílem nakládat dle své vůle, pokud to není k újmě ostatním spoluvlastníkům. Ohledně rozhodovacích hlasů platí pravidlo obsažené v § 1122 odst. 1 občanského zákoníku, že podíl vyjadřuje míru účasti spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnické věci.

První problematický bod je obsažen v § 1117 občanského zákoníků. Dle tohoto ustanovení má každý spoluvlastník právo k celé věci. Takové právo spoluvlastníka je omezeno pouze právem druhého spoluvlastníka. Zákon tak nikde nedefinuje konkrétní rozvržení podílů v rámci nemovitosti. Rovněž platí zákonná domněnka, že podíly jsou stejné velikosti. S ohledem na tento fakt je pak výrazně doporučováno, aby všichni spoluvlastníci mezi sebou uzavřeli dohodu o užívání předmětu spoluvlastnictví. Zamezí se tak budoucím sporům v oblasti konkrétnímu přiřazení jednotlivých podílů jednotlivým spoluvlastníkům v rámci domu. Tato dohoda může vzniknout i ústně či konkludentně, tedy například pokud jeden ze spoluvlastníků obývá první patro a druhý druhé. Pak je z faktického stavu věci jasné, jak jsou uspořádány vnitřní poměry domu a komu připadá reálně jaká část nemovitosti.

Pokud nebude taková dohoda mezi spoluvlastníky sjednána, postupuje se podle pravidel obsažených v ustanoveních o správě společné věci. Ze správy společné věci nemůže být žádný spoluvlastník vyloučen, tudíž odráží poměrnou vůli všech spoluvlastníků. V rámci těchto ustanovení je možno také rozhodovat o správě a užívání jiných věcí než výši podílů. Podpůrně tak platí pravidlo ustanovené v § 1128 odst. 1 občanského zákoníků, že o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Spoluvlastník, který neměl možnost o záležitosti rozhodnout, se může u soudu domáhat vyslovení neúčinnosti takového jednání pro tuto osobu.

V minulosti se objevily i situace, kdy jeden ze spoluvlastníků užíval předmětný dům ve větší míře, než která odpovídá výši jeho spoluvlastnického podílu. V této souvislosti je třeba upozornit na právní úpravu bezdůvodného obohacení, podle § 2991 občanského zákoníku musí totiž ten, co se obohatí na úkor jiného bez spravedlivého důvodu vydat, oč se obohatil. V praxi tak může ten, jehož užívací právo k předmětnému domu je omezeno, žádat o náhradu.

Na závěr musíme od sebe odlišit právní úpravu bytového spoluvlastnictví a obecného spoluvlastnictví k domu. Pro režim bytového spoluvlastnictví je charakteristická především nutnost mít dům alespoň s dvěma byty, kdežto v případě společného užívání domu několika spoluvlastníky není potřeba splnit podmínku dvou a více bytů, aby vzniklo spoluvlastnictví.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay