Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Stavební úpravy bytů (IV)

 Chcete rekonstruovat půdu? Máte nemovitost, kterou chcete stavebně rozdělit? Nebo si chcete dopřát více prostoru a spojit dva byty dohromady? Co je k tomu potřeba a jaké jsou zjevné i skryté výhody a nevýhody těchto změn, vám popíšeme v tomto článku.

Ačkoliv se zdá, že rozšíření bytu o další metry čtvereční může přinést jen samé výhody, je třeba si tak velký krok důkladně promyslet. Při spojení dvou bytů vás čeká mnoho zařizování, velké finanční náklady i potřebná domluva s dalšími vlastníky bytů. Proto není od věci nejprve dobře promyslet, zda se nevyplatí koupit prostě větší byt či rodinný dům.

Pokud se například nechcete vzdát dané lokality, je určitě spojení dvou bytů dobré řešení. K výhodám spojení dvou bytů patří nejen zvětšení obytné plochy, ale i získání dvou sklepů, dvou WC, dvou koupelen, dvou parkovacích míst a další.

Co se týče nevýhod či překážek, které musíte při realizace zdolat, ty jsou následující. Ze stavební hlediska je to určitě dispozice spojených či rozdělených bytů, která je třeba přizpůsobit, a to s sebou nese nemalé náklady. Dále pro propojení bytů nacházející se nad sebou je zapotřebí stavební povolení. Pro získání stavebního povolení bude stavební úřad požadovat předložit listiny o vlastnictví obou bytů (výpisy z katastru a kupní smlouvy), posudek statika a vypracovaný projekt o stavební rekonstrukci a propojení těchto bytů.

Pokud se bude jednat o propojení dvou bytů vedle sebe na stejném patře, o stavební povolení je třeba žádat pouze v případě, kdy se zasahuje do nosných konstrukcí domu. Pokud by tedy vedlejší byt byl oddělen pouze nenosnou příčkou, bylo by možné provést na stavebním úřadě pouze ohlášení stavby. Tyto případy jsou však spíše výjimkou.

Bohužel však většina případů spojení, ale i rozdělení bytů či úprav půdních prostor ztroskotají na povinnosti předložit tzv. smlouvu o výstavbě. Smlouva o výstavbě je upravena v ustanovení § 1170 až 1174 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Podstatou smlouvy o výstavbě – jak ji vidí zákon – je spojení více subjektů za účelem společné výstavby domu, jeho dokončení, nebo na změně, jejímž účelem je vznik či změna jednotky. Co je však úplně stěžejní, je požadavek souhlasu vlastníků ostatních bytových jednotek, jelikož s jakoukoli úpravou jednotek (spojení, rozdělení, výstavba nové v půdních prostorách) je spojen zásah do společných částí domu, a tím i do vlastnictví každého z vlastníků jednotek. Ze zákona není jednoznačně jasné, zda je třeba souhlas se zamýšlenou stavební úpravou od všech vlastníků bytových jednotek v domě, nebo stačí souhlas pouhých 75 %. Záleží tedy na konkrétním stavebním úřadě, jak situaci zhodnotí. V praxi je možné se i setkat s požadavkem na souhlas pouze těch vlastníků jednotek, kteří mají s žadatelem společné stoupačky, odvětrávající šachty apod. My se však přikláním k názoru, že smlouva o výstavbě či změna prohlášení vlastníků jednotek (kde jsou vymezeny podíly na společných částech domu) jsou rozhodnutím, které podléhá souhlasu všech vlastníků.

Závěrem lze pouze shrnou, že stavební úpravy, které vedou ke spojení, rozdělení či výstavbě úplně nové bytové jednotky, jsou jistě možné. Bez podpory ostatních vlastníků se však bohužel neobejdete. Stejně tak lze jen doporučit vyhledat právní pomoc pro zajištění krom stavební, tak i potřebné právní dokumentace.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay