Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Společenství vlastníků jednotek – základní vymezení orgánů SVJ (II)

Orgány společenství vlastníků definuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“). Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. To je tvořeno vlastníky všech jednotek. Jednotliví členové shromáždění mají počet hlasů podle velikosti podílu na společných částech budovy. Pokud je však vlastníkem jednotky přímo shromáždění, k takovým hlasům se pochopitelně nepřihlíží. Pokud je členem společenství vlastníků pouze jeden vlastník, vykonává působnost shromáždění jen on sám. Podle občanského zákoníku je shromáždění usnášeníschopné, pokud jsou přítomni společníci, kteří mají dohromady více jak polovinu všech hlasů.

V otázce přijetí usnesení shromáždění poskytuje zákon vlastníkům volnou ruku. Stanovami si mohou určit vyšší počet hlasů, než je třeba. Zákonodárce tak v tomto ohledu chtěl dát prostor pro přísnější kvorum k přijetí usnesení, které bude odrážet skutečnější vůli vlastníků jednotek. Pokud však stanovy nedefinují vyšší počet hlasů, platí podpůrně úprava v ustanovení § 1206 odst. 2 občanského zákoníku. Ten stanoví, že k přijetí usnesení se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek.

Zasedání shromáždění se musí konat nejméně jednou do roka. Primárně ho svolává statutární orgán společenství. Zasedání však může být svoláno statutárem na žádost vlastníků jednotek. Pro tento případ stanoví zákon podmínku, že takoví vlastníci musí mít více než čtvrtinu všech hlasů a zároveň musí být alespoň dva. Pokud statutár žádosti nevyhoví, mohou zasedání dotyční vlastníci svolat sami. Shromáždění může rozhodovat i mimo zasedání. V případě, kdy není svolané shromáždění schopné usnášet se, může statutární orgán v souladu s ustanovením § 1211 odst. 1 občanského zákoníku zaslat vlastníkům jednotek v písemné formě navržený bod programu. Ti pak mohou rozhodnout na základě zaslaného dokumentu.

Působnost shromáždění je uvedena v ustanovení § 1208 občanského zákoníku. Patří mezi ní například změna stanov, volba a odvolávání členů orgánů, schvalování rozpočtu či udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi. Každý vlastník se může bránit proti rozhodnutí společenství jako celku. V případě, kdy byl přehlasován zbytkem vlastníků, může navrhnout soudu, aby rozhodl jinak. Blíže k této problematice článek „Společenství vlastníků jednotek – podmínky založení a zápisu společenství“.

Dalším orgánem společenství vlastníků je statutární orgán.  Občanský zákoník v ustanovení § 1205 odst. 1 stanoví pravidlo, že jím je výbor. Stanovy však mohou určovat jako statutára předsedu společenství vlastníků. Statutární orgán splní stejnou funkci jako u obchodních korporací jednatel, je tedy oprávněn jednat za společenství. Zároveň svolává shromáždění k zasedání. Podle ustanovení § 25 odst. 1 písm. g zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, v platném znění, platí, že do veřejného rejstříku se následně zapisují základní informace o statutárním orgánu každého společenství vlastníků.

Nad rámec shromáždění a statutárního orgánu může společenství na základě stanov založit ještě další orgány. Těmto orgánům však nesmí být propůjčena pravomoc statutárního orgánu nebo shromáždění. Dále platí, že člen každého jednotlivého orgánu může být pouze osoba plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu právní úpravy živnostenského podnikání.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay