Téma: Stavba a právo

Soukromoprávní aspekty dočasných staveb (VII)

Dočasné stavby hrají velkou roli z právní i ekonomické stránky. Při jejich definování je třeba zdůraznit, že s pojmem stavby se můžeme setkat jak v rámci soukromého práva, tak práva veřejného. Definici dočasné stavby soukromoprávní předpisy neobsahují. Stavbu jako takovou definuje pouze stavební zákon. Z judikatury však plyne, že je nutné přísně rozlišovat stavbu v soukromoprávním a veřejnoprávním smyslu. Ve prospěch tohoto argumentu jednoznačně stojí ustanovení § 1 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Z něj plyne nezávislost uplatňování práva soukromého na veřejném. Přesto však lze vymezit soukromoprávně typické rysy stavby v obecném slova smyslu. Hlavní znaky stavby spočívají ve výsledku stavební činnosti člověka s materiální podstatou, která je vymezena ve vztahu k ostatním pozemkům a má samostatnou hospodářskou funkci odlišnou od pozemku a v poslední řadě je tvořena kompaktním materiálem.

Hlavní právní odlišnost dočasné stavby od stavby trvalé spočívá v prolomení zásady, kdy povrch ustupuje půdě. Totiž dle ustanovení § 506 občanského zákoníku jsou součástí pozemku stavby s výjimkou staveb dočasných. Vlastník dočasné stavby tak může být odlišný od vlastníka pozemku. V souvislosti s tím je třeba vyloučit jako dočasné stavby objekty, které pouze leží na pozemku (stánky či boudy, sušáky). V těchto případech totiž není splněna podmínka funkčního spojení pozemku a stavby.

Právě problematika dočasnosti stavby hraje v současné době podstatnou roli. Střetávají se zde dva odborné názorové proudy. Z jednoho pohledu je důležitý primárně úmysl stavebníka, zda považuje stavbu za dočasnou. V tomto ohledu však může být problém odhalit plně jeho úmysl. Faktická podoba staveb dočasných a trvalých pak může být zcela totožná. Z některých staveb očividně vyplývá jejich dočasnost, zákon však například nijak neomezuje možnost postavit rodinný dům s tím, že na pozemku bude stát jen dočasně. Při upřednostnění úmyslu stavebníka před účelem stavby je zároveň ohrožena dobrá víra třetích stran, které mohou mít k pozemku nejrůznější právní nároky. Druhý pohled na problematiku dočasnosti spočívá v hodnocení reálné povahy stavby. Pokud tedy připustíme hodnocení dočasnosti jako ryze faktickou veličinu, pak se o dočasné stavby bude zcela jistě jednat například v případě přístřešku pro auto či zahradní budky na nářadí. Objektivní hledisko povahy stavby posiluje dobrou víru třetích stran a díky němu lze ve většině případech objektivně posoudit, zda se jedná o dočasnou stavbu.

Výraznou roli při posuzování problematiky hraje právní povaha dočasné stavby. Konkrétněji, zda se jedná o věc movitou či nemovitou. Ani na tomto nepanuje v odborné veřejnosti shoda. Odborníci se však spíše kloní k variantě, že se jedná o věc nemovitou, s odkazem na reálnou povahu stavby jako takové.

V případě prodeje pozemku vlastníkem je z praktického hlediska výrazně doporučeno, aby si strany mezi sebou předem vyjasnily právní převod staveb nacházejících se na pozemku. Pokud totiž ve smlouvě o převodu vlastnického práva k pozemku bude jednotlivě vymezeno, které jednotlivé věci přechází na nového vlastníka, pak se obě strany vyhnou možným budoucím sporům.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay