Téma: Stavba a právo

Právo stavby aneb Stavba na cizím pozemku (VI)

Právo stavby řadíme v systému občanského práva pod věcná práva. Konkrétně ho definuje ustanovení § 1240 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Jedná se tedy o případ, kdy stavebník disponuje právem vybudovat stavbu či již vlastní stavbu na cizím pozemku. Ze základní podstaty a smyslu věcných práv plyne, že právo stavby se váže k pozemku, tudíž nevázne na osobě stavebníka jako takové.

Podle ustanovení § 1243 odst. 1 občanského zákoníku vzniká právo stavby třemi způsoby. Jedná se o nabytí smlouvou, vydržením a rozhodnutím orgánu veřejné moci. V tomto ohledu platí, že v případě zřízení práva stavby smlouvou samotné právo stavby vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Do veřejného seznamu se právo stavby zapisuje i v případě jeho vzniku prostřednictvím rozhodnutí orgánu veřejné moci. Typický příklad takového vzniku práva stavby je situace, kdy soud vypořádává spoluvlastnictví rozdělením společné věci podle ustanovení § 1145 občanského zákoníku. Co se týká délky trvání práva stavby, zde platí určité omezení. Nesmí být zřízeno na dobu delší než 99 let. V případě nabytí práva stavby vydržením trvá právní poměr podstatně kratší dobu, než v případě ostatních způsobů vzniků práva stavby a to pouze 40 let. V tomto případě však soud může na návrh dotčené strany právo stavby zkrátit nebo prodloužit.

Co do charakteru protiplnění lze právo stavby zřídit úplatně i bezúplatně. V případě úplatné formy může být hrazeno formou jednorázovou, ale i v rámci opětujících se dávek. Tyto dávky občanský zákoník v ustanovení § 1247 nazývá stavebním platem. Právního charakter stavebního platu předmětné ustanovení definuje jako reálné břemeno dotčeného práva stavby a vázne tedy na samotném právu stavby. Stavebníkovi je rovněž umožněno zřeknutím vypovědět vzniklé právo stavby. To však musí mít písemnou formu. Vlastník pozemku může následně právo stavby převést na sebe či třetí osobu. Pro nového nabyvatele však musí právní poměr skončit nejpozději dnem původně sjednané délky trvání práva stavby.

Poměry mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem se řídí poměrně neobsáhlou právní úpravou. Platí, že stavebník má vůči právu stavby stejná práva jako vlastník, v případě užívání pozemku jiným způsobem má stejná práva jako poživatel. Smluvní strany si však mohou ujednat charakter práva stavby odlišně od zákona. Stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. V souladu s ustanovením § 1252 občanského zákoníku lze právo stavby převést i zatížit. Převést ho tedy lze například klasickými instituty závazkového práva, mezi které řadíme například kupní či darovací smlouvu. V tomto ohledu je nutno zmínit situaci, kdy splyne stavebník a vlastník pozemku v jednu osobu. Za této specifické situace právo stavby zaniká. V případě zatížení práva stavby si může vlastník pozemku vyhradit souhlas se tímto zatížením. Výhrada však musí být zapsaná ve veřejném seznamu.

Mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem platí vzájemné předkupní právo, pokud si strany neujednají jinak. Vlastník pozemku tedy musí v případě jeho prodeje přednostně nabídnout pozemek stavebníkovi a při prodeji práva stavby musí stavebník právo stavby nabídnout vlastníkovi pozemku. Po smrti stavebníka nebo vlastníka pozemku přechází právo stavby na jejich dědice či jiné právní nástupce. Výkladem se dovozuje, že právním nástupcem může být například právnická osoba, na kterou přešly práva a povinnosti z práva stavby. Lze tedy uzavřít, že smrtí vlastníka pozemku či stavebníka právo stavby nezaniká.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay