Téma: Stavba a právo

Podpora mladých rodin – předkupní právo obce k pozemku (III)

Předkupní právo můžeme ve své podstatě rozdělit do dvou kategorií. V prvním případě se jedná o situace, kdy si mezi sebou strany zřídí samy předkupní právo. Pod tento případ řadíme případy, kdy jedna ze stran v budoucnu bude mít zájem o koupi předmětné věci. Praxe tento způsob zřízení předkupního práva nazývá smluvní předkupní právo. To se řídí ustanoveními § 2140–2149 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Dlužník musí v případě prodeje věci nabídnout přednostně koupěchtivému předmět závazku.

Jedná se typicky o případ, kdy se obec snaží, aby se její obyvatelstvo rozrůstalo a nadále se obec rozvíjela. Proto častokrát přistupuje k prodeji pozemku za sníženou cenu. Typicky je o takový pozemek větší zájem, a proto prodej probíhá formou výběrového řízení. Obec se však musí jistit, aby zmíněný pozemek neprodala spekulantům a ti ihned po koupi za sníženou cenu pozemek prodali dále. Proto si na pozemku zřizují předkupní právo, aby k tomuto nedošlo.

Proti smluvnímu předkupnímu právu stojí tzv. zákonné předkupní právo. Jako takové může naplňovat znaky veřejnoprávní či soukromoprávní povahy. Jedním z případů předkupního práva veřejnoprávní povahy je právě ustanovení § 101 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v platném znění. Za splnění určitých předpokladů na základě předmětného ustanovení má oprávněná osoba (v daném případě obec, kraj nebo stát) zákonné předkupní právo k pozemku v případě jeho prodeje.

Mezi základní předpoklady ke vzniku předkupního práva dle stavebního zákona patří nutnost vyjádření předmětného pozemku jako veřejně prospěšné stavby či veřejného prostranství v územně plánovací dokumentaci dané obce. Takové vymezení však neplatí bezbřeze. U staveb, které za veřejně prospěšné prohlašuje jiný zákon a zároveň nejsou vymezeny v územně plánovací dokumentaci, nevzniká zákonné předkupní právo dle stavebního zákona. V tomto ohledu dále platí omezení, že předkupní právo nevzniká ve chvíli, kdy lze účelu veřejně prospěšné stavby dosáhnout mírnějším postupem. Zákon výslovně definuje jako mírnější postup zřízení věcného břemene. Typické věcné břemeno v tomto případě jsou inženýrské sítě či kabely.

Cena za prodej pozemku se v souladu s ustanovením § 101 odst. 4 stavebního zákona určuje znaleckým posudkem. Ten je povinen nechat vyhotovit koupěchtivá osoba, tedy obec, kraj či stát. Cena za pozemek má být dle zákonné dikce obvyklá, tedy obdobná s přihlédnutím k nemovitostem v dané lokalitě. Samotná realizace předkupního práva pak vzniká ohlášením úmyslu vlastníka prodat nemovitost koupěchtivé osobě. Tato osoba následně ve lhůtě tří měsíců musí vlastníkovi pozemku oznámit úmysl využít či nevyužít předkupního práva. Zároveň platí, že pokud nedojde k uzavření smlouvy do šesti měsíců od oznámení prodeje nemovitosti, pak předkupní právo ex lege zaniká. Po řádně provedeném vkladu do katastru nemovitostí je vlastník povinen ve lhůtě dvou měsíců uhradit kupní cenu druhé straně.

V praxi může dojít k situacím, kdy vlastník pozemku nerespektuje předkupní právo a nabídne k prodeji nemovitost jiné osobě. Z důvodu ochrany oprávněné strany jsou všechna právní jednání učiněná v rozporu s předkupním právem absolutně neplatná. Povinnost oznámit prodej pozemku se však z podstaty věci týká pouze úplatných právních jednání. Po řádně přijatém územním plánu, ve kterém se nachází předmětný pozemek zatížený předkupním právem, je již procesní obrana vlastníka značně omezena. Vlastník pozemku tak může ještě před vydáním územního plánu podávat v souladu s ustanovením § 52 odst. 1 a násl. stavebního zákona námitky proti návrhu územního plánu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay