Téma: Správa domu bez vzniku společenství vlastníků jednotek

Občanský zákoník stanovuje, že nevzniklo-li společenství vlastníků jednotek, použijí se na správu domu a pozemku pravidla určená v prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám podle ustanovení § 1166 občanského zákoníku a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se tak správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Občanský zákoník dále vymezuje, že správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku.

V případech, kdy tak v domě nevzniklo společenství vlastníků jednotek, vznikají vlastníkům jednotek práva a povinnosti přímo ze zákona a podstatným dokumentem pro správu domu je právě výše zmíněné prohlášení. Nevzniklo-li tedy společenství vlastníků jednotek, je povinnou náležitostí prohlášení vymezení osoby správce, pravidel pro správu domu, užívání společných částí a příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku. Je proto v zájmu nabyvatele jednotky se s prohlášením před koupí podrobně seznámit, neboť v případě nabytí vlastnického práva k jednotce se předpokládá, že tato pravidla vymezená v prohlášení zná a stíhá jej povinnost řídit se jimi.

Nový občanský zákoník stanovuje rovněž pravidlo věnující se problematice dluhů při převodu vlastnického práva k jednotce. Občanský zákoník ukládá vlastníku jednotky povinnost doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu s vymezením, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně potvrzení o neexistenci takových dluhů. Za dluhy, které přešly na nabyvatele jednotky, pak ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Občanský zákoník taktéž stanovuje, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Vzhledem k možným následkům je vhodné pamatovat na otázku případných dluhů i při sepisu smlouvy o převodu jednotky.

Vzhledem ke složitosti problematiky bytového spoluvlastnictví v případě, kdy nevznikne společenství vlastníků jednotek nebo nebylo založeno bytové družstvo, doporučujeme při řešení převodu jednotky vyhledat odbornou právní pomoc advokáta.

Poznámka: Dle nového občanského zákoníku zahrnuje jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay