Téma: Správa bytových domů

Rozúčtování a vyúčtování v bytovém domě (III)

Právní úprava rozúčtování a vyúčtování služeb v bytovém domě se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“ nebo „ZoS“), jinak též zákon „o službách“ a vyhláškou č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „rozúčtovací vyhláška“), která byla letos na podzim novelizována vyhláškou č. 376/2021 Sb.

Úvodem si připomeňme, že:

• rozúčtováním se má na mysli proces vyčíslení nákladů za poskytované služby ve zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb na základě předem stanoveného způsobu rozdělení nákladů na služby,
• vyúčtováním je pak vyčíslení skutečné výše nákladů na služby v porovnání se zálohami za jednotlivé služby zaplacenými v příslušném zúčtovacím období,

kde výsledkem je

• přeplatek, tj. stav, kdy byla výše uhrazených záloh na služby v daném zúčtovacím období vyšší než skutečné náklady stejného zúčtovacího období, v tomto případě tedy poskytovatel služby uhradí vypočtenou rozdílovou částku příjemci služby, nebo
• nedoplatek, tj. stav, kdy byla výše uhrazených záloh na služby v daném zúčtovacím období naopak nižší než skutečné náklady stejného zúčtovacího období, v tomto případě tedy uhradí příjemce služby zjištěný rozdíl poskytovateli služby.

Cílem obou stran, poskytovatele i příjemce služeb, by mělo být stanovit zálohy předem tak, aby v daném zúčtovacím období byly ve výsledku co nejblíže skutečně zjištěným nákladům. To je samozřejmě nesnadným úkolem. U některých druhů služeb se dá vycházet z nasmlouvaných dodávek služeb, příkladem budiž úklid v domě či odvoz odpadu. V případě jiných služeb je to déle dobá zkušenost vývoje nákladů z minulých období se zohledněním jednotkového nárůstu cen (např. spotřeba elektrické energie ve společných částech bytového domu).

 Pojďme se však na chvíli vrátit ještě ke shora zmíněné novele rozúčtovací vyhlášky. Hlavním motivem pro změnu předpisu je transpozice nových povinností evropské směrnice 2012/27/EU o energetické účinnosti, pozměněné na konci roku 2018. Novela nabyla účinnosti 2. listopadu 2021, avšak se dvěma zásadními výjimkami, kterými jsou:

• pravidlo, že rozúčtování a vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody mezi příjemce služeb za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky, se provede podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky (čl. II vyhlášky č. 376/2021 Sb.), a
• speciální odklad povinností dle čl. I bodů 11 a 14 novely, které nabývají účinnosti dnem 1. ledna 2023 (čl. III vyhlášky č. 376/2021 Sb.).

Jak již bylo shora uvedeno, rozúčtovací vyhláška je prováděcím předpisem k ZoS podle § 14a, tudíž změna prováděcího předpisu v tomto případě „předběhla“ změnu samotného zákona o službách, k níž byl zahájen legislativní proces s očekáváním předkladatele, že novela ZoS nabude účinnost k 1. lednu 2023.

Principy rozdělování nákladů na teplo a teplou vodu se nemění, motivací bylo hlavně lepší upřesnění postupných kroků. Novinkou je však výrazné rozšíření informačních povinností směrem k příjemci služeb.

Přechod dluhů a závazků v bytovém spoluvlastnictví

Zvláštní poznámku si dovolím závěrem adresovat společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), kde pozměněná pravidla bytového spoluvlastnictví v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“,) pozměnila od 1. července 2020 pravidla pro přechod dluhů z převodce na nabyvatele (nového vlastníka jednotky).

Nadále tedy podle novelizovaného znění § 1186 OZ platí, že osobě odpovědné za správu domu a pozemku (zpravidla SVJ) nevzniká při převodu jednotky povinnost vypořádat:

• příspěvky na správu domu a pozemku, ale nově ani
• zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby), poskytovaná osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.

Tuto pasáž činím v předtuše, že dosud chybí větší popularizace nového pravidla. Poprvé se změna výrazně projeví ve vyúčtování za rok 2021 v příštím roce (je-li zúčtovacím obdobím kalendářní rok), které by mělo být vyhotoveno na posledního vlastníka jednotky, tj. toho, kdo je vlastníkem jednotky v době vyhotovení vyúčtování. Zcela jistě následně dojde k poptávce některých vlastníků jednotek, kteří je nabyli do svého vlastnictví v průběhu zúčtovacího období, po rozdělení nákladů na předchozí vlastníky. SVJ jim není povinno nikterak vyhovět, otázkou je, zda jim případně vyhoví správce, jsou-li mu svěřeny některé činnosti správy a provozu bytového domu. V každém případě však platí, že půjde o rozdělení nákladů čistě mezi bývalého a stávajícího vlastníka, který se již nijak netýká SVJ.

Hlavní důvod změny je zřejmý – bývalý vlastník jednotky a člen společenství vlastníků jednotek již nemá po převedení jednotky na nového vlastníka žádnou povinnost udržovat kontakty s SVJ. Často pak bylo hodně obtížné dohledávat bývalé vlastníky a docházelo k nárůstu neuhrazených pohledávek. Nové pravidlo více chrání členy SVJ a je třeba na něj pohlížet i kontextu postupného promítnutí povinnosti četnější informovanosti příjemců služeb o skutečné spotřebě energií a médií (viz shora citovaná evropská směrnice k úsporám energií) a institutem potvrzení o dluzích převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění (§ 1186 odst. 3 OZ).

K této otázce připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky své stanovisko, které by mělo být opřeno i o konzultace s družstevními organizacemi – Svazem českých a moravských bytových družstev, Sdružením bytových družstev a SVJ a Družstevním marketingovým sdružením České republiky.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay