Téma: Správa bytového domu 2022

Společenství vlastníků jednotek vs. vlastníci bytů (IV)

Soužití pod jednou střechou má svá pravidla. Nenašli bychom však dům, kde by se nevyskytl ani jeden vlastník, který zastává názor, že byt je jeho vlastnictví a může se tedy chovat tak, jak jen on sám uzná za vhodné. Dlužno říci, že většina vlastníků bytů pravidla respektuje. Přesto není od věci si připomenout, jaká práva a povinnosti platí pro obě strany.

Mezi základní povinnosti člena patří včasné úhrady veškerých plateb

Ze strany člena společenství vlastníků jednotek (SVJ) patří mezi základní povinnosti pravidelná úhrada plateb souvisejících s bydlením a provozem SVJ. Povinností statutárních zástupců pak je průběžná kontrola plateb. U plateb v prodlení je nezbytné postupovat vůči dlužníkovi včas a správnou formou tak, aby bylo vše doložitelné pro případné budoucí soudní řízení. Základem je komunikace s neplatičem, v řadě případů je řešením příprava splátkového kalendáře.

Kromě toho je vždy třeba mít na paměti, že je třeba pravidelně kontrolovat registry a výpis z katastru. V katastru nemovitostí by se zobrazila případně nařízená exekuční dražba na prodej bytu. V takovém případě by se mělo společenství přihlásit do dražby. Také je třeba kontrolovat insolvenční řízení v insolvenčním rejstříku. Je třeba zjistit, zda pohledávku, kterou SVJ vymáhá, není třeba přihlásit do insolvence. Hrozí nebezpečí z prodlení, protože zde běží propadná lhůta. Pokud ji SVJ nepřihlásí, zpravidla pro SVJ vzniká škoda.

Poskytování osobních údajů

Člen bytové korporace je povinen poskytnout některé své osobní a kontaktní údaje, které jsou nezbytné pro zajištění provozu a řízení bytového domu. Údaje, které může statutární orgán po členech vyžadovat, jsou shrnuty v několika ustanoveních, především v §§ 1177, 1178 a 1179 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. Potřeba shromažďovat některé údaje plyne též ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), ve znění pozdějších předpisů.

O jaké údaje se konkrétně jedná, je stanoveno v § 1177 občanského zákoníku. Jedná se o jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.

S povinností poskytovat údaje se pojí i častý požadavek členské základny SVJ zveřejňovat jména neplatičů. Právní praxe radí se sdělování osobních údajů vyhnout. To se týká nejen přímo jména dlužníka, ale také údajů a čísel, která k jejich identitě mohou vést, včetně čísel bytů. Stejně tak to platí i pro umisťování informací na nástěnkách v domě, na internetových stránkách SVJ nebo bytového družstva a podobně. Pochopitelně je třeba vyzvat dlužníka k plnění povinností a úhradě dluhu, ale ke zveřejňování jeho osobních údajů ostatním členům není právní ani jiný důvod.

Prostředky pro vymáhání plnění povinností

Jednou kapitolou jsou možnosti statutárního orgánu při vymáhání finančních dluhů. V těchto případech je postup jasně daný v souladu s platnou legislativou.

Druhou skupinou jsou prostředky, které může výbor uplatňovat při neplnění drobnějších provozních povinností. Typické je nedodržování domovního řádu, rušení nočního klidu a další konání. V této souvislosti je ze strany statutárních orgánů SVJ častý dotaz, zda je možné neplnění sankcionovat.

Obecně platí, že pokuty lze uplatňovat především tam, kde je povinnost dána právním předpisem. Přitom platí, že sankční pravidla jsou přiměřená a jsou zakotvena v určitém dokumentu, např. v domovním řádu, je-li součástí stanov bytové korporace. Pouhé usnesení shromáždění, které by přijalo domovní řád, by nemuselo stačit pro případné obhájení uložené pokuty v soudním sporu.

Ale ani tak není možné automaticky předvídat úspěšnost vymáhání pokuty. V některých stanovách bytových korporací se s určitými pokutami můžeme setkat, je to dokonce poměrně časté. Závaznost těchto pokut je však nejasná a nárok na vymáhání je s otazníkem. Zákon o této možnosti nehovoří, a existuje zásada legální licence – nikomu nemůže být ukládáno to, co není zákonem stanoveno.

Na druhou stranu existuje právní pojem smluvní pokuta. Vedou se také diskuse, zda může být pokuta odhlasována na shromáždění. Ale je pak sporné, zda se může pokuta vztáhnout i na někoho, kdo hlasoval proti, proto jsou zde do jisté míry oprávněné pochybnosti o závaznosti těchto pokut. Lze očekávat, že soudní praxe v budoucnu vymezí určité limity a pravidla pro tyto situace, dosud se tak nestalo.

V případech, které by se týkaly rozúčtování podle počtu osob, by bylo možné využít sankce, které umožňuje zákon o službách.

Plnění povinností statutárního orgánu SVJ

V první řadě je zde nezpochybnitelná povinnost starat se o svěřený majetek s péčí řádného hospodáře.  Pokud dochází k pochybením, záleží na tom, zda sestava ještě působí v rámci výboru, nebo již skončila. Jedná-li se o případy, kdy je již zvolen výbor nový, je to poměrně jednoduché. Nic nebrání tomu, aby nový výbor zhodnotil činnost předchozího a případně z ní vyvodil důsledky. V první fázi se nemusí hned jednat o náhradu škody, ale třeba jen o zjišťování okolností (například zda se objednalo či neobjednalo něco za určitých podmínek). Pokud vznikla škoda, musí výbor vyzvat osobu, která škodu zavinila, aby ji nahradila. Lze podat i civilní žalobu na náhradu škody.

Jednání člena nebo členů výboru může mít i znaky trestné činnosti. V tom případě podává současný výbor trestní oznámení. Pokud by bylo zahájeno trestní stíhání vůči předchozím členům výboru, SVJ by se pak připojilo s nárokem na náhradu škody ve věcech občanskoprávních v takzvaném adhezním řízení k trestnímu oznámení. Není pak nutné podávat samostatně občanskoprávní žalobu.

Složitější situace je v případě, že výbor je stále ve funkci a vlastník má pocit, že se výbor dostává do rozporu se svými povinnostmi, a vzniká určitá újma. Na tyto situace, kdy by měl statutární orgán žalovat sám sebe, myslí ustanovení občanského zákoníku, které umožňuje, aby člen společenství navrhl soudu ustanovit opatrovníka, který byl členy výboru zažaloval.

Pokud výbor nekoná nebo nastala tak mimořádná situace, která svolání shromáždění vyžaduje, mohou na základě § 1207 občanského zákoníku svolat shromáždění sami členové SVJ. Možnost svolání shromáždění členy SVJ je poměrně často využívána.

Obrana členů statutárních orgánů proti urážkám, napadání a neoprávněným trestním oznámením?

Pokud se člen SVJ zajímá o dění ve společenství a má řadu kritických výhrad, je to jeho právo. Jde velmi těžko odlišit, zda svého práva vyjadřovat se zneužívá, a posoudit míru. Rozhodující jsou i výrazy. Pokud by byly veřejně zasílány komunikace s vulgarismy a urážkami, případně byly zřetelným osobním útokem, může napadený zvážit i postup podle ustanovení o ochraně osobnosti. Chování člena SVJ by mohlo hraničit s přestupkem, případně i trestným činem. Pokud by překročilo únosnou míru, lze reagovat podáním trestního oznámení na pomluvu. Tato oznámení jsou podpořena i soudním rozhodnutím.

Je důležité upozornit na ustanovení § 212 občanského zákoníku a tzv. povinnost loajality. Například kdyby někdo z členů společenství odrazoval dodavatele služeb od poskytování služeb společenství, například formulacemi „nic nedomlouvejte, oni vás podvedou a nezaplatí vám“, mohlo by se jednat o poškození zájmů společenství. Pak by tento vlastník mohl být odpovědný i za škodu, kterou takovým jednáním způsobí. V tomto případě by pro daného člena SVJ mohl přicházet v úvahu i určitý postih, pokud by bylo jeho jednání v neprospěch SVJ doložitelné. V závislosti na výši způsobené škody by sankce mohla být poměrně značná.

 Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay