Téma: Správa bytového domu

Rozúčtování a vyúčtování ve společenství vlastníků jednotek

Letošní rok je možné zcela jistě oproti předcházejícím mnoha letům považovat za přelomový, pokud jde o růst cen energií a médií, na což ne vždy dokázali zareagovat odpovídajícím zvýšením průběžných měsíčních záloh vlastníci bytových domů (mj. bytová družstva) a společenství vlastníků jednotek. I z toho důvodu lze očekávat významně vyšší počet i výši nedoplatků na službách jako důsledek skutečnosti, že uhrazené zálohy nebudou ve velké většině případů stačit na pokrytí skutečných nákladů na energie a média. To se projeví nedoplatky, které budou muset v příštím roce uhradit nájemci v nájemních a družstevních bytech a vlastníci bytových jednotek.

Je dobré si v této souvislosti připomenout pro vlastníky bytových jednotek pozměněné ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákona, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), jehož z roku 2020 novelizovaný § 1186 odst. 2 předpokládá, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Zákon dále počítá s tím, že převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle zmíněného druhého odstavce, popřípadě že takové dluhy nejsou. Příslušné potvrzení o výši dluhů či bezdlužnosti vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu, nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

Zmíněné potvrzení však může toliko konstatovat vypořádání posledního zúčtovacího období a ve stávajícím konstatovat, zda jsou zcela, či nikoliv pravidelně hrazeny měsíční zálohy na služby předepsané převádějícímu vlastníkovi jednotky. Je třeba mít na mysli, že k vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby dochází s časovým zpožděním. Poskytovatel služeb totiž musí doručit vyúčtování příjemci služeb nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (viz § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, jinak též „zákon o službách“.

Zkraje příštího roku (obvykle až do dubna) se tak může stát, že nový vlastník převezme byt, u kterého dosud neproběhlo vyúčtování celého předchozího roku, který je současně zúčtovacím obdobím pro naprostou většinu společenství vlastníků jednotek.

Z uvedených důvodů lze očekávat, že poslední právní úprava přechodu dluhů převádějícího vlastníka jednotky na jejího nabyvatele může v řadě případů překvapit nové vlastníky jednotek, kteří budou muset jako nabyvatelé bytových jednotek uhradit případné nedoplatky z vyúčtování za celé zúčtovaní období. A jakkoliv jde o ustanovení ne zcela bezchybně ukotvené, výklad odborné veřejnosti, ale i praxe mnoha správců a společenství vlastníků jednotek, vede právě tímto směrem. Zpozornět by tak měli hlavně noví nabyvatelé bytových jednotek a před koupí bytu si u společenství vlastníků jednotek či jejich správců ověřit, jak velké pohledávky na ně mohou přejít po skončení zúčtovacího období a na to pak pamatovat i ve smluvním ujednání s převodcem.

Z pohledu společenství vlastníků jednotek je rozumné, že se takto vytváří pohledávky z vyúčtování na aktuální vlastníky jednotek, a tedy členy společenství vlastníků jednotek. Jedině ti totiž mají povinnost podle § 1177 OZ oznamovat bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovědná za správu domu“) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.

Bude velmi zajímavé sledovat, jak si se zmíněnou právní úpravou poradí jednotlivá společenství vlastníků jednotek či jejich správci, kteří tento moment ještě ne vždy promítli do své praxe. V této souvislosti je zapotřebí konstatovat, že jde o obdobné ustanovení, které již řadu let platí pro družstevní nájemní bydlení. V této souvislosti lze jen uvítat předpokládané založení průběžné informační povinnosti o spotřebách tepla a teplé vody tak, aby bylo možné i tímto způsobem lépe předvídat, jak může dopadnout porovnání záloh se skutečnou výší nákladů. Jedině to bude cesta, která dá větší jistotu nabyvateli bytu. Na druhou stranu je to jedině on, kdo je přímo anebo nepřímo v kontaktu s převádějícím, a proto by měl potvrzení „o bezdlužnosti“ vždy před uzavřením koupě bytové jednotky vyžadovat a zvažovat ochranu možných dopadů pro svou osobu do smluvních ujednání s prodávajícím.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay