Téma: Společný nájem

Na které situace dopadá právní úprava společného nájmu? Dříve byl společný nájem doménou studentů, dnes už ho pro jeho finanční výhodu využívá široká veřejnost.

Společný nájem je často užívaný institut. Je pro něj charakteristická pluralita subjektů, kteří se uzavřením nájemní smlouvy stanou společnými nájemci bytu. Za společného nájemce bytu se dle ustanovení § 2270 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník) považuje i osoba, která přistoupila k nájemní smlouvě až později. Pro takové přistoupení k nájemní smlouvě je třeba souhlas všech dosavadních nájemců na straně jedné a pronajímatele na straně druhé. Je třeba odlišit situaci, kdy k nájmu přistupuje osoba v režimu ustanovení § 2272-2273 občanského zákoníku, tedy jako člen nájemcovy domácnosti. Takovéto osoby nejsou společnými nájemci, ale pouze členové domácnosti. Vztah mezi členem domácnosti a pronajímatelem je spíše faktického rázu.

Nájemci ze zákona vůči pronajímateli vystupují jako jedna osoba. Všichni nájemci mají stejné právo užívat předmětnou nemovitost. Typická vlastnost společného nájmu je tedy neexistence podílů ve vztahu k předmětu nájmu. Neexistence podílů působí ale pouze vůči třetím osobám a pronajímateli. Zákon nebrání jednotlivým spolunájemcům, aby si vzájemně vymezili obývání částí bytu. Může nastat situace, kdy jeden ze společných nájemců nezaplatí svou část nájmu. V takovém případě nejsou závazná pro pronajímatele vnitřní uspořádání platebních poměrů nájemců. Ti jsou zavázání vůči pronajímateli společně a nerozdílně. To se týká všech plnění spojená s nájemní smlouvou.

Ve chvíli, kdy jeden z nájemců byt nevyužívá, je stále povinen platit nájemné v ujednané výši. Pokud za něj jeho část zaplatí jiný nájemce, pak mezi nimi vzniká závazek. Nájemce, který takto zaplatil navýšenou část nájemného, má právo na následné vyrovnání od neplatícího nájemce.

Z ustanovení § 2271 občanského zákoníku nám plyne, že zákon používá pro úpravu právních i faktických poměrů v rámci společného nájmu přiměřeně ustanovení o společnosti. V případě absence relevantního ustanovení v rámci vnitřního vypořádání se dle ustanovení § 2721 občanského zákoníku použijí ustanovení o spoluvlastnictví. Z právní úpravy společnosti je pro společný nájem důležité zejména rozhodování společníků. Zde platí pravidlo většinového rozhodování. Nájemci si mohou zvolit osobu ze svého středu, která bude spravovat společné záležitosti. Správcem však může být dle ustanovení § 2731 občanského zákoníku i osoba třetí. Fakticita vystupovaní spolunájemců však platí i obráceně. V případě výpovědi z nájmu ze zákonných důvodů musí pronajímatel výpověď doručit všem nájemcům.

Za společnost nájemců jedná vybraný nájemce. Ten se považuje za příkazníka všech společníků. Tím však nejsou dotčena práva třetí osoby jednající v dobré víře. Pokud má nájemce právně jednat, vyžaduje se vždy plná moc. Pokud ta udělena nebyla, jsou zbylí nájemci zavázáni, pouze pokud takové jednání příkazníka bezodkladně přijali.

Společný nájem zaniká stejnými způsoby jako nájem bytu. Připouští se i možnost, aby nájem ukončil samostatně za sebe jeden nájemce. V takovém případě není ukončení nájmu na újmu ostatním nájemcům a společný nájem dále trvá.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay