Téma: Skončení nájmu bytu – okamžitá výpověď

Dá se říci, že ne vždy je potřeba chránit pouze nájemce před zlým pronajímatelem. Jsou situace, kdy nájemce porušuje své povinnosti, a je proto potřeba poskytnout právní ochranu pronajímateli, kterému v důsledku porušování povinností nájemce vzniká určitá škoda. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“) proto upravuje situaci, kdy nájemce porušuje svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, respektive z nájemní smlouvy, zvlášť závažným způsobem. V takové chvíli je pronajímatel oprávněn ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby a zabránit tak vzniku další škody. Nicméně má to své podmínky.

Z dikce občanského zákoníku vyplývá, že zákon rozděluje různé stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět bez výpovědní lhůty, musí nájemce své povinnosti porušit zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně.

Než ale pronajímatel přistoupí k podání výpovědi, musí podle ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku vyzvat nájemce, aby své chování napravil, popřípadě odstranil a napravil jím způsobený protiprávní stav. Pokud nájemce napraví své chování, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být dle zákona písemná, nicméně aby tato podmínka byla splněna, musí výzva obsahovat popis závadného chování a musí být stanovena přiměřená doba pro nápravu. Pronajímateli ale lze s jistotou doporučit, aby výzvu ke sjednání nápravy poskytl nájemci písemně. V dalším případném sporu mezi oběma stranami by bylo dosti složité prokazovat výzvu učiněnou ústně.

Zvlášť závažným porušením povinnosti se dle výčtu v ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku rozumí například:

1. Nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců.
2. Nájemce poškozuje dům nebo byt závažným způsobem – např.: pokud nájemce způsobí škodu ve výši trojnásobku nájemného a záloh na služby.
3. Nájemce způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí – zde se může jednat například i o nepřiměřený pach, hluk apod.
4. Nájemce užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno – např.: pokud zde pouze podniká a nikoli bydlí.
5. Další zvlášť závažné důvody – např.: provedl stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, neodstranil poškození bytu, v bytě žije více osob, než odpovídá velikost bytu, nezaplatil jistotu, neumožnil prohlídku bytu apod.

Pronajímatel má následně právo požadovat po nájemci, aby mu bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Samozřejmě má nájemce právo bránit se podané výpovědi u soudu. S ohledem na výše uvedené je proto v jeho zájmu učinit tak co nejdříve po obdržení výpovědi a případně navrhnout soudu vydání předběžného opatření, aby nebyl povinen byt až do rozhodnutí soudu o návrhu vyklízet.

V případě, že nájemce nesplní svou povinnost vyklidit byt do jednoho měsíce od skončení nájmu, může se pronajímatel bránit v občanskoprávním řízení žalobou na vyklizení bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay