Téma: Přechod nájmu na člena domácnosti při úmrtí nájemce

Přechod nájmu bytu je zvláštní druh právního nástupnictví, které se odlišuje od dědictví. Jde o situaci, kdy majetkové právo přechází zvláštním způsobem, nikoli cestou dědictví.

Tento institut upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“) v ustanovení § 2279 a následujících.

Ustanovení § 2279 odst. 1 občanského zákoníku uvádí, že: „Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na něj nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.“

Rozdílná je situace v případě, kdy šlo původně o nájem bytu společný, od případu, kdy byl původní nájemce nájemcem výlučným. Jestliže dojde k přechodu nájmu u nájmu původně společného, a to zejména společného nájmu manželů, pokračuje jako výlučný nájemce pozůstalý manžel, v případě společného nájmu např. druha a družky, více spolubydlících uzavírajících jednu nájemní smlouvu, pokračují v nájmu zbývající nájemce nebo nájemci.

K přechodu u původně výlučného nájmu bytu může dojít na člena nájemcovy domácnosti za těchto podmínek:

1. osoba v bytě žila ke dni smrti nájemce,
2. nemá vlastní byt,
3. pokud by touto osobou, na kterou by měl přejít nájem, byť by splňovala podmínky 1 a 2, byl někdo jiný než osoby vyjmenované v ustanovení § 2279 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku, přechází na takovou osobu nájem jen se souhlasem pronajímatele.

Přechodem nájmu, k němuž dochází ke dnu úmrtí původního nájemce, osoba vstupuje do práv a povinností původního zesnulého nájemce bytu (domu). Obvykle dochází k přechodu nájmu u nájemních poměrů sjednaných na dobu neurčitou, není však vyloučeno případně i u nájmu na dobu určitou. Osoba, na kterou nájem přechází, neuzavírá s pronajímatelem novou nájemní smlouvu, ale vstupuje do práv a povinností tak, jak jsou v nájemní smlouvě sjednány. Pokud by mělo dojít ke změně nájemní smlouvy nebo k jejímu ukončení, jde vždy o dohodu o změně původní nájemní smlouvy.

Doba nájmu po jeho přechodu

I přesto, že byl původně nájemní poměr mezi pronajímatelem a nájemcem sjednán na dobu neurčitou, smrtí výlučného nájemce a přechodem nájmu na nového nájemce dochází ke změně a nově půjde o nájem na dobu určitou. Takovýto nájem skončí uplynutím dvou let od smrti původního nájemce (od přechodu nájmu). Tento způsob skončení nájemního poměru je pravidlem, nicméně existují výjimky.

Smrt nájemce družstevního bytu

Ustanovení § 2279 odst. 5 občanského zákoníku pamatuje na úmrtí nájemce družstevního bytu, jestliže nejde o byt ve společném nájmu manželů. V tomto případě totiž nedochází k přechodu nájmu ve smyslu ustanovení § 2279 odst. 1 občanského zákoníku, nýbrž jde o dědictví členského (družstevního) podílu.

Nájemce je členem družstva, je vlastníkem družstevního podílu v družstvu a jeho smrtí přechází tento družstevní podíl, což zákonodárce vyjadřuje pojmem jeho členství v družstvu, a nájem bytu. Nájem přechází na toho dědice, kterému připadá členský podíl, ve smyslu zákona o obchodních korporacích družstevní podíl. Ten z dědiců, který zdědí členská práva a povinnosti, družstevní podíl, je nadále členem družstva a také nájemcem bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay