Téma: Osoby odpovědné za správu domu

Zcela specifickou právnickou osobou je pak společenství vlastníků jednotek, které je osobu odpovědnou za správu domu a pozemku tam, kde je dům rozdělen na jednotky – srovnej § 1190 a § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ).

SVJ

Zastavme se na chvíli u společenství vlastníků jednotek, které je specifickou právnickou osobou, založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 OZ). Přitom platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak je za správu domu odpovědný správce jako osoba se specifickým postavením. Pozor, neplést s osobou pověřenou zajištěním některých činností správy domu a pozemku (tzv. operativním správcem) ve smyslu § 1208 písm. h) OZ.

Výkon správy je vlastně přímým výkonem části vlastnických práv bytových spoluvlastníků, kteří je sami nemohou vykonávat. Správa domu a pozemku totiž podle definice zákona zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 OZ).

Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků, což je v praxi využíváno u správy společných částí, které jsou užívání například jako parkovací stání.

V případech, kde dosud nevzniklo společenství vlastníků jednotek, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce. Správa domu se však i tak řídí určitými pravidly, jednak těmi, která se určena zákonem (§§ 1191 až 1193 OZ, ale také pravidly pro svolání a jednání shromáždění) a jednak těmi, která jsou určena v prohlášení.

Obdobná situace nastává také v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek, tedy v případech, kdy společenství vlastníků jednotek sice bylo založeno, ale vzniká až poté, kdy zakladatel ztratí většinu hlasů a podá návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku (blíže viz §§ 1202 a 1203 OZ). I v těchto případech předvídá zákon existenci osoby správce domu a pozemku, kterým je právě většinový vlastník jednotek.

Operativní správce

Aby byla situace ještě o trochu komplikovanější, je třeba od obou popsaných osob správců odlišit ještě osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku. Taková osoba bývá označována jako „operativní správce“. Velmi často však bude označována jako „správce domu“ nebo „správní firma“. A opět jí může být fyzická či právnická osoba.

Služeb operativního správce domu a pozemku mohou využívat (a v praxi velmi často využívají) všechny kategorie vlastníků bytového domu (obce, soukromí vlastníci či bytová družstva) a společenství vlastníků jednotek tam, kde si správu nevykonává napřímo prostřednictvím svého statutárního orgánu. U bytových družstev budou správou pověřovat třetí osobu nejčastěji menší bytová družstva (tzv. jednodomová), naopak větší bytová družstva mají ke správě bytových domů vlastní zaměstnance, a dokonce často zajišťují činnosti spojené se správou domů a pozemků i nečlenům bytového družstva.

Primární odpovědnost za správu domu a pozemku nese vždy vlastník bytového domu, případně členové statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Pokud tedy svěřuje bytová korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo) správu společných částí domu operativnímu správci, měli by s tím být v první řadě srozuměni především členové statutárního orgánu bytové korporace. Ti totiž ručí za výkon funkce člena statutárního orgánu svým majetkem.

Odpovědnost za výkon funkce člena voleného orgánu korporace (pozor, nemusí tak jít jen o statutární orgán!) je upravena především v § 159 odst. a) OZ a stojí na třech pilířích výkonu funkce:

1.      s nezbytnou loajalitou,

2.      potřebnými znalostmi a

3.      pečlivostí.

V zásadě se dá konstatovat, že řádný hospodář jedná ve věcech právnické osoby odpovědně a svědomitě a pečuje tak o svěřený majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Současně se samozřejmě nepřepokládá, že by řádným hospodářem mohl být jen ten, kdo disponuje všemi potřebnými znalostmi. Důležité je, aby byl schopen rozpoznat případně hrozící škodu a této škodě předcházet, ať již tím, že její vznik odvrátí sám či s odbornou pomocí třetí osoby. Posledním znakem je vedení řádné evidence o účetnictví i hospodaření korporace, ale i pečlivost při výkonu dalších činností souvisejících se správou domu a pozemku.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: PXHERE