Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Připomeňme, že obecná úprava právnických osob v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) zavazuje toho, kdo přijme funkci člena voleného orgánu právnické osoby, že bude takovou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky (§ 159 odst. 1 OZ).Uvedené ustanovení rozhodně neznamená, že je člen statutárního orgánu povinen být odborníkem na každou oblast správy bytového domu, ať z technického, ekonomického či právního hlediska. Je však důležité, aby ve správný čas rozpoznal, že je pro přípravu rozhodnutí konzultovat řešení s dalšími odborníky.
Podobně je tomu při zajišťování údržby a oprav bytového domu. V řadě případů to nebude člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek či bytového družstva, který bude provádět např. údržbářské práce či revize sám, nýbrž tyto činnosti svěří jiné osobě. V takovém případě však zůstává na statutárním orgánu sledovat plnění z hlediska kvality odvedené práce i její ekonomické přiměřenosti.
V případě zajištění větších oprav bude zpravidla statutární orgán jednat na základě odborného posouzení potřebnosti opravy nebo rovnou na základě zpracované projektové dokumentace. To může výrazně usnadnit i oslovení potenciálních dodavatelů. Jednak tím, že mají shodné zadání požadovaného řešení a jednak tím, že je snáze kontrolovatelný položkový rozpočet, je-li součástí zadávacích podmínek.
Zde je však třeba poznamenat, že cena je sice důležitým, nikoliv však nutně rozhodujícím faktorem pro doporučení či výběr dodavatele poptávaných služeb či prací. Přesto je to především cena, která je nejsledovanějším parametrem při hodnocení nabídek. Proto je důležité věnovat pozornost správnému zadání technického řešení, ideálně definovaného tak, aby byly nabídky uchazečů porovnatelné.
Z hlediska odpovědnosti statutárního orgánu je samozřejmě nejjistější cestou předložit návrh dodavatele, rozsah a cenu opravy i předpokládaný průběh její realizace k odsouhlasení nejvyššímu orgánu bytové korporace (shromáždění nebo členské schůzi).
V celé řadě případů tak dokonce bude muset učinit. V případě společenství vlastníků jednotek to totiž předvídá sama právní úprava, která stanoví v § 1208 písm. f OZ, že do působnosti shromáždění patří mimo jiné rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části (bytového domu), převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nestanoví-li stanovy společenství vlastníků jednotek něco jiného.
Prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které v § 13 uvádí jako pravidlo, že „v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného“.
Nakonec tedy mohou kompetenční limit pro statutární orgán v oblasti zajišťování údržby a oprav společných částí bytového domu upravovat stanovy společenství vlastníků jednotek, a to jak jeho zpřísněním, tak i jeho rozšířením. To může být v řadě případů praktické, zejména v situacích, kdy si vlastníci jednotek nepřejí čestnější, než roční svolávání shromáždění vlastníků, nebo kde by velikost domu ani neumožňovala rozhodovat o běžných opravách (to platí především pro menší domy). Velký vliv na stanovení mantinelů pro statuární orgán bude mít i jeho chování. Budou-li členové korporace průběžně informováni o realizovaných opravách a výdajích s nimi spojených, budou-li spokojeni s jejich kvalitou, lze očekávat, že budou i více důvěřovat svým zvoleným zástupcům.
V případě bytových družstev je tomu obdobně, ve většině případů bude kompetence statutárního orgánu upravena stanovami bytového družstva.
U obou subjektů je třeba mít také na paměti, že potřebu předložit rozhodnutí shromáždění či členské schůzi si také může vyhradit sám nejvyšší orgán přijetím usnesení na svém jednání. I taktový krok pak zavazuje členy statutárního orgánu a musí být respektován.
S odpovědností členů statutárních orgánů pak souvisí ještě pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací, kterému bude věnována zmínka v kapitole Pojištění. Zde jen poznámka, že bude nepochybně zajímavé sledovat soudní praxi, jak vypořádá s odpovědností statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek či bytových družstev i za případné nekonání a tedy zanedbání řádné péče o technický stav bytového domu, který může vyústit až v pocit některých vlastníků či nájemníků, že jejich jednotka či byt ztrácí svou hodnotu.
Připomínkou na závěr je, že občanský zákoník nezapomněl ani na obecnou odpovědnost členů právnické osoby (vlastníků jednotek i členů družstva), které zavazuje chovat se vůči korporaci (společenství vlastníků jednotek či bytovému družstvu) čestně a zachovávat její vnitřní řád (§ 212 OZ). Poznámka budiž učiněna s vědomím, že se na tento aspekt zavazující všechny členy společenství vlastníků jednotek a bytových družstev zapomíná, na rozdíl od často citované péče řádného hospodáře.
Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Foto: Pixabay
